淺談直管公房管理的經濟效益現(xiàn)狀及建議

　　摘要：直管公房是是中國特定歷史時期的產物，長期以來肩負著福利分房和住房保障的社會職能，是國有資產的重要組成部分。對社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展、人民安居樂業(yè)提供了重要的住房保障。文章分析了直管公房的經濟效益現(xiàn)狀，通過對直管公房租金收入、成本費用等收支分析說明目前“以租不能養(yǎng)房”，指出保障直管公房管理的經濟效益至關重要，有了堅實的經濟基礎，才能做到以租養(yǎng)房，才能保證國有資產在運營管理、保值增值、修繕改造、物業(yè)服務等方面得到進一步的提升，充分發(fā)揮其功效。并對提高直管公房管理的經濟效益提出了建議。
　　關鍵詞：直管公房；經濟效益；保值增值；建議
　　直管公房是中國特定歷史時期的產物。長期以來肩負著福利分房和住房保障的社會職能，是國有資產的重要組成部分。為社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展、人民安居樂業(yè)提供了重要的住房保障。日前，政府對公房情況開展了一系列的調研統(tǒng)計，以期通過直管公房合理整治、精細化管理，進一步加強公房管理，實現(xiàn)國有資產的保值增值。要經營管理好直管公房，最大限度的發(fā)揮直管公房的效用，保障直管公房管理的經濟效益至關重要。

一、直管公房管理的經濟效益的概述

　�。ㄒ唬┲惫芄�房及其經濟效益
　　直管公房是指由國家各級房地產管理部門直接經營管理的國有房產，其所有權屬于國家，是計劃經濟體制下公共積累的一種產物，以低租金福利制為基本特征。是政府既有的寶貴房產資源，在保障中低收入水平家庭住房、維護社會穩(wěn)定、構建和諧社會等方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。作為住房保障體系的重要組成部分，加強直管公房的整治與管理，盤活存量，既能實現(xiàn)公房資產的保值增值，又能有效增加保障性住房房源，極大緩解保障性住房建設壓力。二十世紀九十年代，各地政府陸續(xù)出臺文件將直管公房授權給房地集團公司，授權的目的就是為了管好這筆國有資產，突出功能性和公益性。
　　由此可見，對于直管公房管理企業(yè)來說，管理好直管公房產生的主要是社會效益，經濟效益并非首位。房租是其收入，支出包括：日常小修養(yǎng)護、修繕、整治、改造、稅費、物業(yè)管理費等。
　　（二）保障直管公房管理經濟效益的重要性
　　經營管理好直管公房，是直管公房管理企業(yè)的社會政治責任，企業(yè)必須履行好政府賦予的這項職責。管理直管公房雖不以追求經濟效益為首要目的，但企業(yè)畢竟不是政府職能部門，不享受財政補貼，需要自負盈虧，經濟效益決定了企業(yè)的生存與發(fā)展。所以，讓直管公房產生一定的經濟效益至關重要，增強經濟實力，才能做到以租養(yǎng)房，保值增值，有利更好的進行房屋修繕、改造，提升房屋管理水平、物業(yè)服務質量，獲得租客的滿意度，進一步為維護社會穩(wěn)定、構建和諧社會做出貢獻。

二、直管公房經營管理的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┲惫芄�房面積萎縮，管理成本高
　　隨著經濟發(fā)展和城市建設的不斷進行，市政動遷，舊區(qū)改造、公房房改出售等因素，大量直管公房被拆被售，直管公房實存面積已大幅度減少。分布呈現(xiàn)分散狀態(tài)，無衛(wèi)生設備面積較大，獨居老人和外來出租人口比率較高，給日常管理帶來了一定的難度，同時隨著物價上漲，人工等管理成本逐年增高。
　　（二）建造年代久遠老舊破，維修成本高
　　直管公房的建設年代都比較早，房屋大多老舊，配套設施也不完善，各類設施老化嚴重，本身存在較大的安全隱患。而沿街居住類住房被破墻開店，結構被損壞，又人為增加了安全隱患。房屋安全是首位，要保證居住與使用安全，必須加大維修整治力度，維修成本居高。
　　（三）低租金福利制，以租不能養(yǎng)房
　　直管公房的基本特征是：低租金福利制。一直沿用“以租養(yǎng)房”的資金管理政策。直管公房租金實行政府定價，租金標準多年未調整，目前，上海居住公房租金仍為2000年標準，非居住公房租金為1997年標準，嚴重低于市場租金。隨著水電氣暖、人工成本、維修成本等整體物價的上漲，低水平的租金收入讓“以租養(yǎng)房”難以為繼。
　�。ㄋ模┺D租現(xiàn)象嚴重，收益旁落
　　轉租現(xiàn)象嚴重，二房東、三房東現(xiàn)象普遍，原承租者坐收高額轉租收益。部分轉租不及時到物業(yè)公司備案，導致聯(lián)系方式缺失，租金難收繳。

三、直管公房管理的經濟效益

　　參照某區(qū)的直管公房情況，全區(qū)的直管公房由市房地局授權當地的一家房地產集團經營管理，集團作為直管公房的管理企業(yè)，多年來一直認真對區(qū)內直管公房進行統(tǒng)一管理，做好經營租賃、物業(yè)服務、安全管理、養(yǎng)護修繕、應急維修及加固綜合整治等工作。經多年來的資產變動，授權房產由剛開始的74萬平方米至目前實存約43萬平方米，其中：居住類直管公房27萬平方米，非居住類直管公房16萬平方米；包括歷史保護建筑1.37萬平方米。公房資產委托集團原下屬企業(yè)，后改制的4家物業(yè)管理公司（前身為房管所）進行經營管理。
　�。ㄒ唬┲惫芄�房租金及稅費
　　直管公房年標準租金850萬元，其中：居住類直管公房租金250萬元，非居住類直管公房租金600萬元。
　　租金收入原繳納營業(yè)稅，稅率為5%，營業(yè)稅改征增值稅后，不動產租賃稅率為11%，按相關政策選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。租住類的直管公房，免征增值稅。從營業(yè)稅價內稅調整到增值稅價外稅，600萬非居住租金繳納增值稅及附加31.72萬，比繳納營業(yè)稅時下降了1.58萬，營改增前后變化不大。
　　非居住類房屋轉租增加租金部分，按相關協(xié)定承租人與出租人（這里即是公房管理企業(yè)）分成，一般分成比例為承租人得70%，管理企業(yè)得30%。管理企業(yè)將應得分成部分再和委托的物業(yè)公司4：6分成，管理企業(yè)實得增額部分的40%，如轉租增加租金1000萬，以30%計管理企業(yè)應得300萬，分成物業(yè)公司60%即180萬后，管理企業(yè)實得120萬，繳納增值稅及附加6.34萬。
　　房產稅：租住類直管公房，免征房產稅。非居住類按房產租金收入計征，稅率為12%，非居住標準租金收入繳納68.57萬房產稅，非居住轉租分成租金收入繳納13.71萬房產稅，總計繳納房產稅82.28萬。增值稅及附加、房產稅合計120.34萬。

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