[現(xiàn)代房產勇奪72億地王] 柳州地王公館后悔

　　義烏滿城賣樓花 　　 　　沒有網站，沒有宣傳冊，沒有樓書。很難想象，這是一家擁有國家二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)。 　　 　　可就是這樣一家名不見經傳的企業(yè)，卻在全國房地產業(yè)風聲鶴唳的2011年8月，豪擲72.19億元，拿下義烏、也是全國的地王。
　　
　　這家公司的全名叫浙江省義烏市現(xiàn)代房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“現(xiàn)代房產”），系義烏人黃允松于2003年創(chuàng)辦的民營企業(yè)。
　　
　　此前的2010年12月24日，現(xiàn)代地產以24.6億元的地價競得義烏后宅分區(qū)商業(yè)配套中心“城北商業(yè)中心”項目地塊；今年6月15日，又以2.26億元競得義烏雪峰路與望道路西南側地塊，加上8月11日的72.19億元，不到8個月時間，現(xiàn)代房產在土地市場，即砸下近100億元，超越綠城、濱江等浙江一線地產商，成為在浙江拿地最多的本土房企。
　　
　　現(xiàn)代房產是何方神圣，敢冒全國房地產調控之大不韙，逆勢強當?shù)赝酰?
　　
　　時代周報記者調查發(fā)現(xiàn)，這與義烏流行多年的“賣樓花”傳統(tǒng)有關。多年來，義烏的房企，只要拿下土地，就敢于公開、半公開叫賣“樓花”以回籠資金，投入該地塊的開發(fā)，實現(xiàn)“空手套白狼”。
　　
　　“現(xiàn)代賣樓花，久府賣樓花，中央公館賣樓花，大家都賣樓花；義烏不管，金華不管�！绷x烏當?shù)氐某碇菡搲�上，一位網民如是留言。
　　
　　現(xiàn)代城違規(guī)預售回款八九億
　　
　　現(xiàn)代房產拿下的地王地塊，位于義烏國際文化中心東南角，稱“義烏中心區(qū)07、08地塊”，總建筑面積47.2萬立方米，在義烏屬于稀缺地段。
　　
　　地塊起拍價30.1億元，按50%保證金計算，參與競拍的企業(yè)，必須先拿出15.5億元定金。
　　
　　8月11日上午，該地塊開拍。競拍主要在義烏三大房企商城房產（上市公司小商品城旗下公司）、萬廈房產和現(xiàn)代房產之間進行。
　　
　　據(jù)現(xiàn)場參與者介紹，該地塊首度開拍，萬廈房產便直接叫價50億元。到78輪，商城房產的叫價突破65億元。兩個小時后，到251輪，現(xiàn)代房產叫價72.19億元，最終成為該地塊的所有者。
　　
　　72.19億元的出讓金，刷新了國內單幅住宅用地出讓的最高紀錄。此事又非發(fā)生在北京、上海等房地產一線城市，而是義烏這樣一個縣級市，輿論一時嘩然。
　　
　　自去年4月國務院開始房地產新一輪調控一年多來，房地產界可謂風聲鶴唳，許多知名企業(yè)資金鏈行將斷裂的消息不絕于耳，現(xiàn)代房產的巨額資金，從何而來呢？
　　
　　8月25日，《華夏時報》一篇題為《浙江義烏72億誕新地王出讓當日被疑違規(guī)賣房》的報道，最早揭開了背后的真相。原來，現(xiàn)代房產希望以違規(guī)預售回籠資金，以開發(fā)這個命名為“現(xiàn)代城”的項目。
　　
　　據(jù)報道，早在8月13日，即土地出讓第三天，義烏電視臺就出現(xiàn)了現(xiàn)代城項目的廣告。8月22日，就在現(xiàn)代城地塊正式批準出讓當天，現(xiàn)代城的廣告語―“無可替代的珍貴稀缺板塊，城市中心區(qū)高尚生活標桿”已經登在了義烏本地的報紙上。
　　
　　《華夏時報》記者從義烏當?shù)孬@得一份落款日期為8月22日，由“浙江省義烏市現(xiàn)代房地產開發(fā)有限公司”開具的收款證明，上面顯示有交款者姓名、戶型、建筑面積，及“參考單價每平方米28800元”，“邊套另加每平方米2000元”等售價信息，繳款數(shù)額也赫然列于其上。而據(jù)知情人士透露，“現(xiàn)代城”對外宣布的銷售期為4天，即從8月22-25日。僅22日一天，收款就達數(shù)億元；截至8月24日，“現(xiàn)代城”通過違規(guī)預售已經回款八九億元。
　　
　　按照國土部門的公示，現(xiàn)代城地塊的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。這意味著，“現(xiàn)代城”項目要拿到預售證，至少還需要一年多時間，現(xiàn)代房產無疑在違規(guī)銷售。
　　
　　現(xiàn)代房產陷入資金困局
　　
　　違規(guī)賣方被媒體曝光，現(xiàn)代房產立馬陷入資金困局，處境艱難。作為一家成立剛8年的公司，現(xiàn)代房產的資金實力并不雄厚，土地出讓金如何支付，成為首先面對的難題。
　　
　　按照規(guī)定，現(xiàn)代房產在競得土地40天內，需支付50%的首付款，共計36.095億元，除去15.5億元定金，現(xiàn)代房產需要拿出真金白銀20多億元。但9月20日，40天期滿，現(xiàn)代房產沒有任何動靜，引來義烏各界議論紛紛。
　　
　　9月27日，時代周報記者從義烏市國土局獲悉，9月23日晚上，現(xiàn)代房產已經將首付款打到義烏市政府非稅收入?yún)R繳專戶，但仍欠1.06億元未繳。按照規(guī)定，每遲交一天，現(xiàn)代房產必須繳納千分之一的滯納金。
　　
　　有知情人士透露，為籌措這些資金，現(xiàn)代房產可謂想盡辦法，四處借貸，有說法稱現(xiàn)代房產甚至可能已將該項目的部分股權，轉讓給義烏其他企業(yè)合作開發(fā)。義烏市政府亦曾召集各部門開會，商討現(xiàn)代城事件的處置方案。
　　
　　雖然暫時解決了現(xiàn)代城首付款的壓力，但現(xiàn)代房產的資金鏈條，還在不斷收緊。按照一年內繳清所有土地出讓金的規(guī)定，到今年12月，現(xiàn)代房產還將為“城北商務中心”的12.3億元出讓金買單。到明年8月，現(xiàn)代城余下的36億元出讓金，亦必須足額繳付�，F(xiàn)代房產能否安然度過這一危機，或許黃允松本人亦心中沒底。
　　
　　雖然在外地籍籍無名，但現(xiàn)代房產在義烏有極高的知名度，是近年義烏開發(fā)房地產項目最多的企業(yè)。與商城房產、萬廈房產穩(wěn)居義烏房企綜合實力前三強。
　　
　　現(xiàn)代房產成立于2003年9月，先后在義烏開發(fā)了現(xiàn)代公寓A、B幢、現(xiàn)代家園、現(xiàn)代名人花園、現(xiàn)代城市花園、現(xiàn)代城市風景、現(xiàn)代廣場、現(xiàn)代賓王廣場等項目。并在寧波余姚開發(fā)了江南華都、南華大廈項目；在毗鄰的浙江東陽，開發(fā)了紫荊公寓、紫荊莊園項目；在杭州淳安，開發(fā)了千島湖秀水灣項目。
　　
　　現(xiàn)代房產的老板黃允松，是義烏江東街道端頭村人，在義烏以出手大方、為人爽氣著稱。據(jù)知情人士介紹，黃允松早年有過一段不甚光彩的經歷，但因禍得福，結識了貴人。1990年代，黃允松先后做過螢石礦、托運部、養(yǎng)殖場等生意，完成了資金的原始積累。
　　
　　早年，黃允松以“東太”為名，成立過多家公司，包括義烏市東太養(yǎng)殖有限公司、義烏市東太房地產開發(fā)公司、義烏市東太物資有限公司、余姚東太房地產開發(fā)有限公司等。早在1996年，黃允松即成立東太房產，進入房地產開發(fā)領域，在義烏開發(fā)了賓王商貿區(qū)的一個項目，但此后即注銷了該公司，淡出地產圈，直到2003年現(xiàn)代房產成立。如今，經過8年發(fā)展，現(xiàn)代房產的注冊資金，達到5.8億元，房地產開發(fā)面積，超過200萬平方米。
　　
　　跟義烏許多老板一樣，黃允松為人極其低調，媒體上看不到任何報道。但黃的生活十分豪奢，據(jù)稱其名下有勞斯萊斯兩輛，其兒子還有一輛價值數(shù)百萬元的保時捷跑車。
　　
　　誰會是金城房產第二
　　
　　地王項目違規(guī)預售，令全國輿論震驚，但在義烏，此事卻有些波瀾不驚。一個盡人皆知的事實是，過去多年，義烏幾乎所有的房地產企業(yè)，都以這一形式，進行房地產銷售，并有金城房產、廣廈房產等多家企業(yè)被媒體曝光，但此現(xiàn)象依然愈演愈烈。
　　
　　雖然公開不承認有預售行為，但現(xiàn)代房產的工作人員私下亦表示：“有人愿意買，搶著買，你情我愿，我為什么不賣？”
　　
　　義烏某地產公司負責人告訴時代周報記者，義烏以經濟發(fā)達著稱，百萬、千萬富翁不計其數(shù)，這些富豪們，能花錢的地方無非兩處：房子、車子。而義烏新建商品房的數(shù)量一直有限，提早買房又能享受折扣，并作為投資隨時轉讓，遂形成了市民爭搶樓花的現(xiàn)象。一些官員因為可以從中漁利，不予制止，義烏樓花就此越開越盛。義烏的房價、地價，亦因此水漲船高。如今，義烏最高的房價，已經接近5萬元/平方米，單價超過2萬元的，早已比比皆是。
　　
　　來自義烏市國土局土地市場管理科的信息顯示，2010年，義烏土地出讓金共114億元（含工業(yè)用地），今年前9個月，出讓金已經超過150億元，超過中西部地區(qū)絕大多數(shù)省會城市的土地出讓金額。
　　
　　在房地產大調控背景下，義烏依然如此高調賣地，令不少人質疑，義烏市政府是否在默許、或者變相縱容義烏房地產企業(yè)賣樓花？
　　
　　“現(xiàn)代城地塊，本來就是兩塊地，完全可以分開拍賣。義烏市政府明明知道義烏企業(yè)的資金實力有限，現(xiàn)在銀行又對房地產企業(yè)限貸，房地產企業(yè)高價拿地，除了高利貸和違規(guī)預售，不可能有別的辦法�！币晃坏禺a圈人士說。
　　
　　而義烏市建設局、義烏市綜合行政執(zhí)法局等單位，則將樓花泛濫，歸結為取證困難和處罰不力。
　　
　　房地產商違規(guī)售房，原來的執(zhí)法權歸義烏市建設局所有。2010年元旦后，處罰權移交給義烏市綜合行政執(zhí)法局。而義烏市綜合行政執(zhí)法局職能眾多，對房地產業(yè)務一直施力有限。即使媒體對現(xiàn)代城違規(guī)賣房報道如此之多，義烏市綜合行政執(zhí)法局依然至今沒有查處，理由是“取證難”和“處罰弱”。
　　
　　1998年7月頒布實施的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十九條稱：擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處以收取的預付款1％以下的罰款。
　　
　　建設部《城市商品房預售管理辦法》第十四條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
　　
　　3萬元、1%以下罰款，對房地產企業(yè)來說，可謂無關痛癢，罰了等于沒罰。
　　
　　“在建設局管的時候，沒處罰過一次，我們局還算好了�！眻�(zhí)法局一位工作人員介紹，去年以來，該局查處了3起違規(guī)賣樓花事件，涉及雪峰等三家房地產企業(yè)，但總共只罰了100萬元左右。這幾次處罰的唯一收效是，義烏房企賣樓花，由以前的明目張膽，改成了隱身地下。
　　
　　但義烏許多市民仍質疑義烏政府在這方面不作為�！盀槭裁春贾莸鹊胤剑�就沒有賣樓花現(xiàn)象，只有義烏這么猖獗呢？如果政府真要制止，辦法多的是，比如凍結房地產商的相關賬號，禁止媒體發(fā)布樓花信息，肯定立竿見影�！�
　　
　　而義烏有關方面，亦全非沒有作為。2011年3月，義烏市建設局曾發(fā)布《我市未取得的房地產開發(fā)項目名單通告》，其中涉及到20個樓盤，現(xiàn)代房產的樓盤，就占了三個，分別是現(xiàn)代廣場、端頭小區(qū)高層公寓（賓王廣場）、城北商業(yè)中心，華統(tǒng)房產、真愛置業(yè)、雪峰房產、都市房產、商城房產、伊美房產等義烏知名地產商，都有項目在列，但以現(xiàn)代房產的項目最多。而此舉的用意，無非提醒市民購買這些樓盤存在的風險。
　　
　　此前，義烏的金城高爾夫項目二期，已經因為開發(fā)商金城房產資金斷裂爛尾多年，令當年買下樓花的義烏市民叫苦不迭。
　　
　　如今，擺在義烏房地產市場的疑問是：誰會是第二個金城房產，現(xiàn)代房產，抑或其他？違規(guī)銷售樓花的現(xiàn)象，又何時會在義烏禁絕？

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