濟(jì)南“限購(gòu)令”成效幾何?:廣州限購(gòu)令2018年取消

　　1月21日，濟(jì)南市政府發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》，實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策：“從21日起22011年12月31日，本市及非本市戶籍居民家庭，只能在本市市區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)一套新建商品住房�！�
　　其實(shí)，實(shí)行限購(gòu)令的不僅是濟(jì)南。據(jù)悉，今年元旦前，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向此前未出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”的省會(huì)城市(拉薩除外)和副省級(jí)城市，共18個(gè)城市發(fā)出了建議，建議各市盡快采取樓市限購(gòu)措施。這樣，加上去年出臺(tái)“限購(gòu)令”的16個(gè)城市，限購(gòu)令擴(kuò)大至34個(gè)城市。
　　很快，在1月26日，國(guó)務(wù)院再次祭出“國(guó)八條”，將二套房首付提高到60％，持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)。濟(jì)南出臺(tái)限購(gòu)令后，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，房地產(chǎn)調(diào)控將是一套“組合拳”，除了“限購(gòu)令”，還會(huì)有金融信貸、保障房建設(shè)等措施。
　　由此，分析人士認(rèn)為，隨著這些措施逐一落實(shí)，今年樓市調(diào)控效果將好于去年。但成效究竟幾何?還需市場(chǎng)來(lái)證明。
　　
　　二三線軍團(tuán)里的濟(jì)南
　　
　　中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大網(wǎng)越收越緊，但市場(chǎng)反應(yīng)卻屢屢；中頂。
　　歷史上的12月大多是樓市銷售的低谷期，多年來(lái)的平均銷售面積約為5000萬(wàn)至6000萬(wàn)平方米，2009年的高增長(zhǎng)中12月的銷售業(yè)績(jī)也遠(yuǎn)低于其他月份，更不用說(shuō)“金九銀十”了。但去年的12月，樓市卻成了瘋狂的年末，銷售了2.1808萬(wàn)平方米，翻了數(shù)倍，一個(gè)月占了全年交易量的20％多。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一份數(shù)據(jù)也顯示，2010年全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別比2009年增長(zhǎng)了10.1％和18.5％，全國(guó)商品房銷售均價(jià)也較2009年上漲7.2％。
　　其中，二三線城市在12月的“瘋狂”中扮演著主要角色。2010年的銷售面積及銷售額度增速上，中部地區(qū)為19.9％及39.7％，西部地區(qū)為13.5％及32.2％，均遠(yuǎn)高于東部地區(qū)的4.1％及10.1％。而中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告上，位列去年12月份房?jī)r(jià)漲幅榜前列的均為二三線城市。
　　有報(bào)告顯示，由于2010年一線城市調(diào)控更緊，房?jī)r(jià)上漲空間較二三線城市也相對(duì)較小，大量的樓市資金轉(zhuǎn)向了被視為“價(jià)值洼地”的二三線城市，導(dǎo)致部分二三線城市房?jī)r(jià)直追一線城市。因此此次擴(kuò)大限購(gòu)令范圍主要涉及二三線城市。
　　這讓調(diào)控頗感壓力。于是，住建部要求2010年年末房?jī)r(jià)上漲幅度較大的一些城市出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則，并表示“不限購(gòu)，就約談”。于是，去年“新國(guó)十條”出臺(tái)后北京率先實(shí)施的樓市“限購(gòu)令”在二、三線城市全面鋪開。
　　1月21日，濟(jì)南房產(chǎn)“限購(gòu)令”正式出臺(tái)。由此，濟(jì)南正式成為全國(guó)第23個(gè)施行限購(gòu)的城市。
　　根據(jù)各地公布的信息統(tǒng)計(jì)，全國(guó)出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市已達(dá)到23個(gè)，分別是北京、上海，深圳、廣州，三亞、海口、天津，杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟(jì)南，武漢，昆明、南昌、金華、鄭州。而今年年初，浙江金華的永康縣成為全國(guó)第一個(gè)直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縣級(jí)政府。
　　2011年開年后頒布“限購(gòu)令”的7個(gè)城市分別為太原、濟(jì)南，武漢、昆明，南昌、金華和鄭州。由此可見，內(nèi)地二、三線城市已成為第三波限購(gòu)的主要對(duì)象。
　　　濟(jì)南版限購(gòu)令
　　
　　　去年10月中旬，當(dāng)國(guó)內(nèi)13個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)令”后，濟(jì)南市一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查顯示，超過(guò)八成的網(wǎng)友認(rèn)為濟(jì)南需要出臺(tái)“限購(gòu)令”。但當(dāng)時(shí)，明確主張濟(jì)南應(yīng)該出臺(tái)“限購(gòu)令”的業(yè)界人士和專家并不太多，理由是濟(jì)南房?jī)r(jià)雖然上漲較多，但屬于補(bǔ)漲性質(zhì)，房?jī)r(jià)在統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中并不算高。
　　不過(guò)，經(jīng)歷去年一年的調(diào)控之后，濟(jì)南樓市并沒有出現(xiàn)大家預(yù)期的結(jié)果，成交逐漸回暖，房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上升。一位地產(chǎn)評(píng)論人士指出，盡管濟(jì)南房?jī)r(jià)總體并不算高，但濟(jì)南這兩年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、幅度過(guò)大，已成為各方共識(shí)，在國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委多次要求繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，并明確建議18個(gè)省會(huì)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”后，濟(jì)南出臺(tái)“限購(gòu)令”顯然有現(xiàn)實(shí)的考慮。
　　濟(jì)南版的限購(gòu)令除了限購(gòu)新房，還出臺(tái)
　　系列舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理。
　　濟(jì)南市政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可管理規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對(duì)外銷售。銷售價(jià)格調(diào)整幅度超過(guò)10％的，必須重新申報(bào)預(yù)售方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部準(zhǔn)售房源，嚴(yán)禁捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為。
　　同時(shí)，要求各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房的家庭(包括購(gòu)房人，配偶及未成年子女)，首付款比例調(diào)整到30％及以上；貸款購(gòu)買第二套住房的，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50％貸款利率不低于基準(zhǔn)利率11倍的規(guī)定，購(gòu)買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放貸款。
　　濟(jì)南市政府出臺(tái)的文件表示，濟(jì)南將嚴(yán)格落實(shí)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款政策。家庭首次使用住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款購(gòu)買自住普通住房的，首付款比例不得低于30％：第二次使用住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款購(gòu)買自住普通住房的，首付款比例不得低于50％，貸款利率按同期住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款利率的1.1倍執(zhí)行，購(gòu)買第三套及以上住房的停止發(fā)放貸款。
　　市城鄉(xiāng)建設(shè)委此前發(fā)布“禁炒令”后，還表示會(huì)出臺(tái)政策把好網(wǎng)簽關(guān)，杜絕炒賣房號(hào)行為。
　　
　　成效幾何
　　
　　對(duì)于”限購(gòu)令”到底會(huì)帶來(lái)怎樣的影響，業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，限購(gòu)的直接影響是短期內(nèi)樓市成交量可能會(huì)出現(xiàn)下降。
　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，限購(gòu)首先會(huì)對(duì)投機(jī)投資性購(gòu)房這樣的過(guò)度需求產(chǎn)生抑制作用，其次是對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，加重剛性和改善性購(gòu)房者的觀望情緒，進(jìn)而形成良好的市場(chǎng)預(yù)期。短期購(gòu)房需求被抑制，表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是交易量下降，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲產(chǎn)生影響。
　　世聯(lián)怡高濟(jì)南公司總經(jīng)理朱江認(rèn)為，從樓市產(chǎn)品類別看，普通住宅銷售可能不會(huì)受到太大影響，高端住宅受影響會(huì)比較大。某房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷經(jīng)理則表示，“限購(gòu)令“實(shí)施后，原本炒住宅的民間資金很可能轉(zhuǎn)移到商鋪、辦公寫字樓、公寓等投資性商品房上，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷去年底以來(lái)的投資熱后，今年很可能進(jìn)一步趨熱。天發(fā)房產(chǎn)總經(jīng)理助理董法文認(rèn)為，“限購(gòu)令”對(duì)銷售會(huì)有一定影響，卻無(wú)法左右市場(chǎng)，“購(gòu)房者不要對(duì)房?jī)r(jià)下降期望值太高”。
　　李鐵崗表示，按目前已了解的情況，濟(jì)南版“限購(gòu)令”對(duì)存量房不予考慮，只會(huì)對(duì)增量有所影響，因此政策力度相對(duì)較弱，需要進(jìn)一步結(jié)合此前的差別化信貸政策，才能發(fā)揮比較好的作用。
　　地產(chǎn)評(píng)論人于清則認(rèn)為，目前還無(wú)法了解“限購(gòu)一套”這個(gè)“一套”的衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么，是以購(gòu)房合同為準(zhǔn)還是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。“如果以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，因?yàn)樾陆�樓盤大多是賣期房，不會(huì)受到實(shí)質(zhì)性影響，短期內(nèi)只會(huì)影響二手房市場(chǎng)j如果以購(gòu)房合同為準(zhǔn)，則必須把好網(wǎng)簽關(guān)，杜絕炒賣房號(hào)的行為�！�
　　也有房產(chǎn)評(píng)論人擔(dān)心，限購(gòu)抑制了今年的消費(fèi)需求，到明年“限購(gòu)令”一旦解除，很可能會(huì)有更多需求和資金進(jìn)入市場(chǎng)，“補(bǔ)償性需求和投資”很可能引發(fā)房?jī)r(jià)新一輪快速上漲，導(dǎo)致報(bào)復(fù)性反彈。
　　在限購(gòu)令出臺(tái)前一天，濟(jì)南商品房購(gòu)房合同網(wǎng)簽數(shù)量創(chuàng)下歷史新高。1月20日，仝市商品房成交量1307套，不僅創(chuàng)出今年日成交量的新高，也是多年來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)歷史上首次“破千”。
　　對(duì)于限購(gòu)前一天出現(xiàn)的網(wǎng)簽數(shù)量暴增現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，這與開發(fā)商將此前積累的成交量集中辦理網(wǎng)簽有關(guān)。
　　般網(wǎng)簽都比簽紙質(zhì)合同滯后，很多開發(fā)商習(xí)慣攢上一陣再集中錄入政府的商品房預(yù)售合同錄入系統(tǒng)�，F(xiàn)在限購(gòu)令頒布在即，開發(fā)商怕耽誤客戶買房才集中辦理網(wǎng)簽。

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