[閑置土地清理風(fēng)暴欲起]閑置土地清理

　　一邊是消費(fèi)者面對(duì)高房?jī)r(jià)望房興嘆,一邊是閑置的土地長(zhǎng)滿荒草。當(dāng)“囤地”成為一本萬(wàn)利的買賣,還有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意去費(fèi)力開(kāi)發(fā)?中國(guó)的樓市又何談持續(xù)健康地發(fā)展? 　　 　　“以前一直說(shuō)要蓋樓,后來(lái)就沒(méi)動(dòng)靜了�！�8月13日,家住在北京東風(fēng)家園小區(qū)的張先生指著他們家附近的一片荒地對(duì)記者說(shuō)。
　　該“荒地”位于東四環(huán)與亮馬河交會(huì)處,對(duì)外的名稱是“東風(fēng)家園四區(qū)項(xiàng)目”。在現(xiàn)場(chǎng)記者看到,這塊土地的中間部分已經(jīng)雜草叢生,其南側(cè)不遠(yuǎn)處即為泛海國(guó)際、觀湖國(guó)際等高檔小區(qū),其東、西兩側(cè)均有幾排平房,里面仍有一些人居住。
　　“好像是開(kāi)發(fā)商和村民在拆遷補(bǔ)償方面尚未達(dá)成一致,一些村民不愿搬走�！睆埾壬鷮�(duì)記者說(shuō)。
　　記者了解到,該地塊在2004年“8?31”大限后就一直未有進(jìn)展,而根據(jù)國(guó)土部資料顯示,這塊土地正是屬于“泛海系”下的北京星火和泛海東風(fēng)。而他們本該竣工時(shí)間為2007年5月30日。
　　而在此之前,有媒體報(bào)道稱,泛海建設(shè)集團(tuán)在東四環(huán)附近購(gòu)置的4塊土地閑置6年,期間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算,在6年期間開(kāi)發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值利潤(rùn)就超過(guò)200億元。
　　荒草,高墻,荒涼,這或許已經(jīng)成為閑置土地的代名詞,這樣的土地就安然置身在喧鬧擁擠、寸土寸金的城市中。
　　8月19日,國(guó)土資源部公布數(shù)據(jù)顯示:截至今年5月,全國(guó)共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗,面積約18.84萬(wàn)畝。其中,閑置土地2815宗,面積16.95萬(wàn)畝,分別占91.69%和90%。
　　有1/3的開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房,這是房地產(chǎn)界知名的開(kāi)發(fā)商潘石屹給出的數(shù)字。
　　一邊是消費(fèi)者面對(duì)高房?jī)r(jià)望房興嘆,一邊是閑置的土地長(zhǎng)滿荒草。當(dāng)“囤地”成為一本萬(wàn)利的買賣,還有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意去費(fèi)力開(kāi)發(fā)?中國(guó)的樓市又何談持續(xù)健康地發(fā)展?
　　記者了解到,繼全國(guó)閑置土地“黑名單”曝光后,各地立即作出反應(yīng),相繼啟動(dòng)閑置土地解決方案,大有不清查到底不罷休之勢(shì)。一場(chǎng)閑置土地清理風(fēng)暴或?qū)⒃谌珖?guó)刮起。
　　
　　閑置土地是如何煉成的?
　　
　　“從公布的閑置土地的數(shù)量來(lái)看,實(shí)際閑置的土地可能更多。因?yàn)榭赡苓�有大量閑置地塊未統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎對(duì)記者說(shuō)。
　　在黃小虎看來(lái),造成土地閑置,既有企業(yè)的原因又有政府的原因。
　　“從企業(yè)的角度看,不排除一些企業(yè)拿地就是為了炒地:拿到手之后不開(kāi)發(fā),坐等升值。但同時(shí)也可能是企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,不得不閑置�？傊�原因很復(fù)雜。”黃小虎對(duì)記者說(shuō)。
　　記者了解到,一些被企業(yè)閑置的地塊,在幾年間身價(jià)有的翻了幾倍,甚至上百倍。例如華潤(rùn)置地2005年取得的雙井橋西南角優(yōu)士閣二期公建用地,閑置5年時(shí)間價(jià)值翻了近3倍。
　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有一個(gè)土地銀行的概念,土地儲(chǔ)備越多,公司價(jià)值和上市市值就越高�！迸耸�屹說(shuō)。
　　在潘石屹看來(lái),造成土地閑置的主要原因來(lái)自開(kāi)發(fā)商�！巴恋氐难杆偕�值,讓囤地的開(kāi)發(fā)商有利可圖。他們可以等到土地升值后再開(kāi)發(fā)或者轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)商有囤地的利益驅(qū)動(dòng)。”潘石屹說(shuō)。
　　“造成土地閑置另一方面還有政府的原因。如政府城市規(guī)劃的頻繁調(diào)整,以及行政區(qū)劃的調(diào)整,基礎(chǔ)設(shè)施不配套,后期拆遷不力等。”黃小虎說(shuō)。
　　國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林在接受媒體采訪時(shí)表示,目前土地閑置大體分兩類,企業(yè)自身原因造成的占46%,另外54%的閑置土地主要是政府原因造成的。
　　“從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看,地方政府不希望開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中途停止,因此對(duì)開(kāi)發(fā)商的囤地行為睜一只眼閉一只眼。”黃小虎說(shuō)。在黃小虎看來(lái),不排除政府相關(guān)負(fù)責(zé)人與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的權(quán)錢(qián)交易,一些官員的灰色收入與開(kāi)發(fā)商綁得太緊。
　　在黃小虎看來(lái),造成了土地閑置問(wèn)題的源頭還是在地方政府。“地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展太多依靠土地財(cái)政,太多依靠與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的各種稅收�！�
　　黃小虎分析,依靠土地財(cái)政發(fā)展是一種“寅吃卯糧”的發(fā)展方式,即通過(guò)透支未來(lái)收益來(lái)謀求眼前的發(fā)展,這樣就陷入一個(gè)上一屆政府賣地,下一屆政府繼續(xù)賣地的惡性循環(huán)之中。
　　“地方政府如果真的積極進(jìn)行操作,閑置土地不會(huì)有現(xiàn)在這么多�！秉S小虎說(shuō)。
　　據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露,當(dāng)前收回土地在概念上需要進(jìn)一步的明確。收回土地后,開(kāi)發(fā)商投入的成本還不還?土地出讓金要不要沒(méi)收?很多細(xì)節(jié)都很重要,弄不好就出現(xiàn)法律糾紛�！八�以現(xiàn)在國(guó)土資源部也在研究收回的具體辦法。”
　　應(yīng)當(dāng)說(shuō),在處理閑置土地方面,政府“心有余而力不足”,開(kāi)發(fā)商頻頻鉆政策和法律文件的空子,這就是囤地、空置地塊頻頻出現(xiàn)的根本原因。
　　
　　清理“閑置”
　　
　　“開(kāi)發(fā)商囤地很大部分就是為了坐等土地升值,國(guó)家如果不下大力氣整頓房地產(chǎn)市場(chǎng),那囤地就不會(huì)停止,房?jī)r(jià)就還是居高不下,我們還是買不起房�！眲偖厴I(yè)的工薪階層小楊對(duì)記者說(shuō)。
　　在小楊看來(lái),閑置土地和空置房在本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是一回事,一個(gè)是利用土地賺錢(qián),一個(gè)是利用房子賺錢(qián),最后承擔(dān)代價(jià)的還是那些切切實(shí)實(shí)對(duì)住房有需求的人。
　　記者了解到,閑置土地并非沒(méi)有解決辦法和法律條文的約束。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的,堅(jiān)決無(wú)償收回,重新安排使用;不符合法定收回條件的,也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。但近幾年在北京乃至全國(guó)罕見(jiàn)收回過(guò)閑置土地。
　　為什么對(duì)于嚴(yán)查閑置用地早已不是一次兩次,為什么每次都顯得“高高舉起,輕輕落下”,或者“隔靴搔癢,走走過(guò)場(chǎng)”?對(duì)此,黃小虎表示,處理閑置土地的措施有,關(guān)鍵是看如何嚴(yán)格執(zhí)行了。
　　同時(shí),黃小認(rèn)為,大量閑置土地的存在,表明我們應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式進(jìn)行反思。“以前老說(shuō)供地不足,從這次閑置土地的數(shù)量上看,不是供地不足的問(wèn)題,而是現(xiàn)行住房供應(yīng)制度存在問(wèn)題�！秉S小虎說(shuō)。
　　在黃小虎看來(lái),當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,以打壓投資、投機(jī)為主要方向,這是治標(biāo)而不是治本之策。社會(huì)上有大量游資,是個(gè)客觀存在(僅溫州市就有近萬(wàn)億元),一有風(fēng)吹草動(dòng),還會(huì)回來(lái)。
　　“治本之策是增加住房供應(yīng),但只增加保障房的供應(yīng)和商品房的供應(yīng),仍然解決不了中等收入人群的問(wèn)題,必須考慮改革住房制度,增加一個(gè)第三軌的供應(yīng)渠道,才能從根本上解決城市居民的住房問(wèn)題。”黃小虎說(shuō)。
　　黃小虎建議,參照國(guó)有企業(yè)改革的經(jīng)驗(yàn),可以考慮成立專門(mén)的國(guó)有土地公司等經(jīng)濟(jì)組織,把需要經(jīng)營(yíng)的國(guó)有土地交給他們參與市場(chǎng)運(yùn)作,或轉(zhuǎn)讓,或出租,或聯(lián)營(yíng),或入股,負(fù)保值增值的責(zé)任,并向國(guó)家財(cái)政上繳土地收益。

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