中國房地產(chǎn)商邁不過的三重門:三重門什么意思

　　由于中國的房地產(chǎn)領域，官商勾結(jié)的鏈條已經(jīng)形成，既得利益集團利用各種資源。對民眾進行欺騙、引誘，以達到弄假成真，逆勢推動房價持續(xù)上漲的目的。這種靠掠奪民眾維持的虛假繁榮，不僅成為中國經(jīng)濟發(fā)展中的一大隱患，也成為嚴重損害民生的一大罪魁禍首。但是，靠掠奪支撐的暴利不可能永遠維持下去。中國樓市面臨的三重門，是他們很難邁過去的。這三重門就是：斷奶門、保障門、人口結(jié)構(gòu)門。
　　先說斷奶門。目前，各地相繼暴露出來的假按揭案，令法院和金融監(jiān)管機構(gòu)憂心忡忡。最高人民法院副院長奚曉明表示，虛假按揭貸款案件開始明顯增多。這種行為終于招致有關部門的警惕。比如，上海銀監(jiān)局在4月份連續(xù)兩次印發(fā)規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務的通知，要求在滬中外資商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務首付款比例和利率規(guī)定，嚴禁變相放寬貸款條件，嚴防“假按揭”和“零首付”。
　　在監(jiān)管收緊的同時，信貸注入也將快速收窄。今年前三個月。信貸投放非常大。比如，3月，新增貸款1.89萬億元，同比增長667.97％，但4月新增貸款已經(jīng)降至5918億元。明顯回落。
　　信貸資金的注入是幫助開發(fā)商金蟬脫殼。助推房價反彈的最重要動力，一旦后續(xù)資金跟不上，對開發(fā)商而言無疑是一場猶如斷奶般的痛苦，加之監(jiān)管趨緊，假按揭難度加大。人造“小陽春”很難繼續(xù)維持。
　　再說保障門，住房供應市場分兩大塊，一塊是保障性住房，一塊是商品房，開發(fā)商極其憎惡、恐懼保障性住房，通過各種方式為保障性住房設置障礙。
　　早在2008年底，中央政府已經(jīng)明確宣布，要在未來3年投入9000億元建造700萬套保障性住房，這勢必會對商品房價格構(gòu)成巨大壓力。就連潘石屹也發(fā)出哀鳴之聲：普通住宅市場基奪被保障房“占領”了。任志強更是一次挺抨擊保障房，不過，他的角度更高明，以腐敗角度攻擊保障房，就好像公眾所知的權(quán)錢交易密集的商品房才是一片凈土。
　　如果保障性住房供應加大，開發(fā)商對商品房價格的操縱能力就會明顯下降，
　　最令開發(fā)商難以邁過，確切地說，是根本近不過去的，是人口結(jié)構(gòu)門。
　　我們不妨先看看日本的例子，日本二戰(zhàn)后它；的人口出生率一度達到33‰，當這批嬰兒長大成家后，必然造成住房需求的增大，推動房價和地價的上漲。因此，日本從上個世紀70年代開始房價持續(xù)大幅度上漲。但隨后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，一直下降到10％。以內(nèi)。等這批嬰兒長大成家后，對住房的消費需求也呈下降趨勢，因此，日本房價從1991年后開始持續(xù)暴跌，人口結(jié)構(gòu)的變化加快了日本房市泡沫破滅的步伐。
　　再看看我國，上個世紀五六十年代，我國鼓勵生育，出生率快速上升。1970年時，我國的總和生育率為5.8，到1979年時已經(jīng)降到2.75。1980年，我國推行嚴格的計劃生育政策，到2000年時，我國總和生育率下降到1.22。
　　對照一下我國房價的走勢，從上個世紀90年代開始，上個世紀五六十年代出生的人開始形成對住房的剛性需求，在新增購買力推動下，我國房價走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國實行“一胎”政策后出生的孩子已經(jīng)陸續(xù)進入婚育年齡，他們替代計劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預期，而這種預期又將直接對人的消費、投資行為構(gòu)成影響，并傳導到現(xiàn)實的房價當中去。
　　而且，我國正在逐漸步入老年社會，1980年后出生的獨生子女成家將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負擔。這種負擔也將對住房購買力構(gòu)成直接制約。同時。獨生子女結(jié)婚后，將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)。一套自住。其余的一套或多套住房則推向市場。這也將影響未采的房價走勢。
　　相關數(shù)據(jù)充分證明了筆者的推斷，我專門查閱了1991年至2007年連續(xù)17年的《全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》，發(fā)現(xiàn)。從1996年開始，小學招生人數(shù)和小學學校數(shù)量開始下降。此后，下降趨勢越來越明顯。
　　小學生數(shù)量和小學學校數(shù)量的快速減少，是我國計劃生育政策的必然結(jié)果，這意味著，我國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化。大約2015年之后。這種變化的影響力會逐步體現(xiàn)出來�？纯慈毡镜姆績r走勢吧。那就是最好的參照。

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