【我的住房：我有哪些權利？】 四川省特種作業(yè)證查詢

　　“建筑物區(qū)分所有權”事關廣大群眾切身利益,為了妥善處理糾紛,最高人民法院出臺了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,對專有部分與共有部分的區(qū)分、業(yè)主管理權的行使等內容針對物權法作了很多具體化的規(guī)定。本文從審判實踐中發(fā)生的糾紛入手進行深入解讀,以期對大家明晰自己的權利有所裨益
　　
　　10月1日,最高法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》)將開始施行。這一司法解釋直接關系到大家生活中最重要的財產――房子。如何才能更好地運用法律規(guī)定保護自己的“房子”權利不受損害?以下事項應該引起大家的高度重視。
　　
　　開發(fā)商與業(yè)主約定
　　“商品房所在樓宇的外墻面
　　屬于出賣人”是無效條款
　　
　　在審判實踐中,經�？梢园l(fā)現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣(預售)合同》中特別約定:商品房所在樓宇的外墻面(或者外墻面使用權)屬于出賣人。開發(fā)商往往利用該特別規(guī)定對外墻面進行利用,比如以張貼巨幅廣告等方式獲取收益。業(yè)主對此心存不滿,導致糾紛。此時,該特別約定是否有效即成為焦點問題。
　　根據《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第三條規(guī)定:建筑物的外墻屬于基本結構部分,屬于共有部分。因此,從建筑物區(qū)分所有權的角度分析,外墻面屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有,開發(fā)商無權通過《商品房買賣(預售)合同》的約定,保留外墻面的所有權。
　　那么,開發(fā)商能否通過特殊約定使自己享有對外墻面的使用權呢?答案也是否定的。首先,外墻面屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有,開發(fā)商在未經全體業(yè)主同意的情況下,擅自對外墻面的使用權進行處分,屬于無權處分,必須經過該棟建筑物全體業(yè)主的追認或者取得處分權方能有效。尤其需要強調的是,在建筑物區(qū)分所有權中的共有與一般意義上的共同共有有所不同,依據《物權法》以及《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》的規(guī)定,外墻面使用權的行使方式,應當由各業(yè)主共同決定,具體表現(xiàn)方式就是通過業(yè)主大會的形式,由該棟建筑物中專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意,如果未經前述業(yè)主同意,該條款就是無效的,對全體業(yè)主不發(fā)生效力。
　　因此,即使開發(fā)商與各個業(yè)主單獨簽訂保留外墻面使用權的約定,全部集合起來也不能被視為是“經過了各個區(qū)分所有權人的一致同意”。其次,從合同條款的形式及內容來分析,這類條款屬于合同法上的格式條款,排除了業(yè)主對共有的外墻面進行使用和收益的權利,侵害了業(yè)主的合法利益,根據《合同法》的規(guī)定,此類格式條款屬于無效條款。因此,開發(fā)商在購房過程中以格式條款方式作出保留外墻面的所有權或者使用權的約定,屬于無效條款。
　　在此情況下,根據《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第十四條的規(guī)定,建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認無權處分行為無效或者賠償損失。
　　
　　商品房買賣合同中
　　“贈送綠地”的承諾要警惕
　　
　　在開發(fā)商銷售房屋時,售樓人員經常承諾“買一樓房屋送綠地(花園)”,開發(fā)商在《商品房買賣(預售)合同》也經常作出類似承諾。在交房時則將一塊圈起來的綠地交給業(yè)主使用。那么,這綠地真的屬于業(yè)主所有嗎?業(yè)主對綠地的使用是否均不受限制呢?在司法實踐中,經常發(fā)生部分業(yè)主改建綠地,物業(yè)公司起訴要求業(yè)主恢復原狀的案例,此時應當如何處理?
　　對于綠地的權利歸屬,《物權法》第七十三條規(guī)定:建筑區(qū)劃內的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。雖然,開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣(預售)合同》中有“贈送綠地(花園)”的約定,并且開發(fā)商在交房時將建有合圍設施的綠地交付業(yè)主,但要使綠地屬于業(yè)主使用,需要滿足以下條件:第一,綠地在規(guī)劃上專屬于特定房屋。第二,該綠地在業(yè)主購買時已經“明示”,如該綠地已經有合圍設施,只能從特定房屋才能進入該綠地。
　　如果不具備上述條件,即便開發(fā)商在交房時將建有合圍設施的綠地交付業(yè)主,該綠地仍屬于小區(qū)綠地的組成部分,業(yè)主根本無權改建綠地。即便明示屬于個人的綠地,業(yè)主僅有專有使用權,在使用該綠地時仍應遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關于小區(qū)綠地的管理規(guī)定,不得擅自破壞綠地,任意改建。物業(yè)公司有權對于違反業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正,以維護小區(qū)正常的管理秩序。
　　
　　在《物權法》實施前建設
　　的物業(yè)服務用房并非
　　均歸業(yè)主共有
　　
　　《物權法》第七十三條規(guī)定:建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有。那么,是否意味著所有小區(qū)的物業(yè)服務用房是否均歸業(yè)主共有呢?在司法實踐中,經常發(fā)生開發(fā)商將物業(yè)服務用房轉讓給他人,業(yè)主以侵害共有權為由起訴要求確認買賣合同無效的案例。對于此種情況如何處理,不應一概而論,而應根據物業(yè)服務用房是否計入業(yè)主公攤面積分別確定是否屬于業(yè)主共有,從而確定合同效力。
　　對于物業(yè)服務用房的問題,2003年9月1日起生效的《物業(yè)管理條例》中規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分;物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。而在此之前,并無法律規(guī)制物業(yè)用房等公用設施的權屬問題。雖然,《物業(yè)管理條例》作了上述規(guī)定,但在《物權法》實施前,在實際操作中仍然存在諸多不規(guī)范的地方。
　　從小區(qū)建設的實際情況來看,在《物權法》生效前,開發(fā)商對于小區(qū)的物業(yè)服務用房采用了不同方式進行處理。以北京為例,開發(fā)商一般采用兩種方式,一是將其計入公攤面積,由全體或部分業(yè)主承擔物業(yè)管理用房的建設成本。在此情況下,業(yè)主享有對物業(yè)服務用房的所有權,開發(fā)商并無此部分房屋的權屬證書,自然無權將其轉讓或用作他途。另一種情況是,開發(fā)商未將物業(yè)服務用房計入公攤面積,業(yè)主的房屋權屬證書(俗稱“小產權證”)中并無該部分面積,開發(fā)商的房屋權屬證書(俗稱“大產權證”)中則包含該部分面積。因此,開發(fā)商對此類房屋享有所有權,依法應當可以行使收益和處分的權利。
　　應當特別指出的是,如果房屋已經行政規(guī)劃審批作為物業(yè)服務用房的,不因房屋所有權人的變更而變更其規(guī)劃用途,房屋所有權人應當按照規(guī)劃要求將房屋交由小區(qū)物業(yè)公司作為物業(yè)服務用房使用。
　　
　　業(yè)主私自“住改商”屬于
　　違法行使建筑物區(qū)分所有權
　　
　　在各個住宅小區(qū)內,經常有一層住戶將外墻窗戶拆除改成進出戶門,從事經營活動;或者出租給他人從事經營活動,收取比普通住宅高得多的租金。對于此種情況,大家俗稱為“住改商”現(xiàn)象。對于“住改商”現(xiàn)象,一些物業(yè)公司或者其他業(yè)主往往基于建筑物安全考慮,訴至法院,要求住戶或承租戶恢復原狀。
　　對于此種情況如何解決,《物權法》頒布前屢有爭議,有主張一律禁止的,有主張增加安全審批手續(xù)的。最終《物權法》第七十七條規(guī)定:業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經有利害關系的業(yè)主同意。但是如何確定“有利害關系”的業(yè)主范圍、“同意”是指一致同意還是多數同意又發(fā)生了爭議。
　　針對這些疑難問題,《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第十條明確規(guī)定:將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。也就是說,“同意”是指一致同意。根據該司法解釋第十一條的規(guī)定:本棟建筑物內的其他業(yè)主,是“有利害關系的業(yè)主”,建筑區(qū)劃內,本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
　　因此,業(yè)主私自拆改房屋外墻從事經營活動,實際上是對小區(qū)公共秩序的侵犯,不符合物權法的規(guī)定。
　　業(yè)主拆改外墻是否屬于正當行使建筑物區(qū)分所有權呢?要明確該問題,必須明確劃清專有部分和共有部分的界限�！督ㄖ�物區(qū)分所有權司法解釋》規(guī)定了專有部分的三個特征:構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。同時規(guī)定,規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃特定房屋買賣合同中的露臺等,也是專有部分。同時,對共有部分作了規(guī)定:建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。因此,外墻并非業(yè)主自己的專有部分,屬于共有部分,不能任意使用。根據《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》的規(guī)定,業(yè)主只有基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,才不認定為侵權。而且,還不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,也不能損害他人合法權益。
　　至于業(yè)主拆改外墻等共有部分的行為,明顯并不屬于為“合理需要”利用共有部分,這種行為已經侵犯了其他業(yè)主對共有部分的共有權利。因此,即便所有“有利害關系的業(yè)主”一致同意業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房,也并不意味著業(yè)主可以任意拆改外墻。
　　
　　居民小區(qū)內人防工程
　　權利歸屬尚需立法明確
　　
　　在城市商品房開發(fā)過程中,為了國防利益和國家安全,要求開發(fā)商修建一定的地下防空工事。對于這些人防工程的權利歸屬,在《物權法》實施前后一直存在爭議,而在司法實踐中,由于人防工程引發(fā)的訴訟也不在少數。
　　有觀點認為,居住小區(qū)內人防工程由社會力量投資建設,但其中國家不僅減讓土地出讓金、減免有關稅費,還給予各種優(yōu)惠,因此,國家也有間接投資。況且人防工程是國家的重要戰(zhàn)備設施,具有特殊屬性。因此居住小區(qū)內人防工程所有權屬于國家,使用管理權歸人民防空主管部門。
　　有觀點則認為,居住小區(qū)內的人防工程一般不由國家直接投資,也并非直接用于國防目的,因此不屬于物權法規(guī)定的國防資產范疇。對于居住小區(qū)內人防工程歸屬的判斷,宜從出資角度加以考慮。國家投資建設的人防工程產權歸國家所有;對于建設單位投資興建的人防工程,應認定歸建設單位所有;建設單位在銷售房屋時,將人防工程面積計入公攤面積,該人防工程應認定由建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主共有。
　　從《物權法》之前的規(guī)定來看,曾有相關規(guī)定明確規(guī)定人防工程屬于國家所有。而作為物權的基本法律,《物權法》對此并未作出規(guī)定�！督ㄖ�物區(qū)分所有權司法解釋》對此亦未涉及。因此,對于人防工程的所有權歸屬,仍需通過立法予以明確。在司法實踐中,解決各類爭議的基點只能為:人防工程由投資者使用管理,享有收益。
　　另外,需要注意的是,對于人防工程變更用途使用的,不能根據變更后的用途來確定權屬。例如,人防工程作為地下車庫使用的,不能根據《物權法》第七十四條的規(guī)定,按照“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”的規(guī)則來確定權屬。
　　(9月28日《工人日報》,作者單位:北京市朝陽區(qū)法院)

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