物業(yè)管理企業(yè)集團化經營管理方式的探討

　　摘 要：物業(yè)管理企業(yè)集團是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業(yè)，這些企業(yè)采用統(tǒng)一的名稱與標記，使用統(tǒng)一的管理規(guī)范與服務標準，聯(lián)合經營形成的系統(tǒng)。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，物業(yè)管理集團化經營將作為物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中擴大自身優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)模經濟，提高自身競爭能力的一種重要方式。通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴大企業(yè)規(guī)模，而且可以加強企業(yè)間的協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，發(fā)揮企業(yè)在資金、人才、技術、管理、服務等方面的優(yōu)勢，提高企業(yè)競爭力。
　　關鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；企業(yè)集團化；經營管理模式
　　就定義而言，物業(yè)管理企業(yè)集團是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業(yè)，這些企業(yè)采用統(tǒng)一的名稱與標記，使用統(tǒng)一的管理規(guī)范與服務標準，聯(lián)合經營形成的系統(tǒng)。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，物業(yè)管理集團化經營將作為物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中擴大自身優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)模經濟，提高自身競爭能力的一種重要方式，這一點已經得到了廣泛的認同。
　　一、物業(yè)管理企業(yè)集團化發(fā)展的動因
　�。ㄒ唬┳非笠�(guī)模經濟
　　規(guī)模經濟（eco～icofscale）是指企業(yè)的單位產品成本隨生產量的擴大而呈逐漸下降的趨勢。由于物業(yè)管理的服務屬性，其提供的產品具有普遍性、需求的多樣性、服務對象的穩(wěn)定性、服務的提供與消費的同時性的特點，使得物業(yè)管理具有很強的規(guī)模經濟特征，其規(guī)模經濟集中體現(xiàn)在管理規(guī)模的擴大將導致單位服務成本的降低。
　�。ǘ�）降低交易成本
　　經濟學家科斯認為企業(yè)存在的原因是為了節(jié)約交易成本（TrarlsactionCbsts），作為與市場機制并存的另一種制度安排，企業(yè)存在的合理性正在于它可以減少外部市場交易所須承擔的交易成本。市場交易內部化的過程產生了企業(yè)，而當這種內部化過程跨越企業(yè)時，便產生了企業(yè)集團和各種集團化的形式。
　�。ㄈ�）優(yōu)化配置資源
　　集團化發(fā)展將分散的物業(yè)管理企業(yè)和分散的生產要素積聚起來，可以更好地實現(xiàn)優(yōu)化重組，使資源獲得最優(yōu)的配置。它使物業(yè)管理更具計劃性、更具前瞻性和預測預見性，更能減少物業(yè)管理過程中的盲目性、無效性；更能使管理人員、資本、勞動力及各種物資獲得合理利用。集團化可以將不同行業(yè)、不同地區(qū)、分屬不同物業(yè)管理企業(yè)的存量資本迅速轉化為增量資本，可以避免重新購置設備、重新投資所帶來的時間周期影響，也可以利用集團化后獲得的資源迅速擴大管理能力，從而大大縮短投人產出周期。
　　二、物業(yè)管理企業(yè)集團化的實現(xiàn)方式
　�。ㄒ唬┵Y本運營
　　資本經營是指物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、合資等方式來實現(xiàn)以資本為紐帶的集團經營。在物業(yè)管理行業(yè)，既有物業(yè)管理企業(yè)之間實現(xiàn)自身擴張的并購，也有物業(yè)管理企業(yè)兼并、收購物業(yè)管理行業(yè)外的企業(yè)，使物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了同業(yè)擴張和多樣化經營為主要特征的集團化方式。
　　（二）特許經營
　　特許經營就是特許方企業(yè)通過契約的方式，將特許權轉讓給被特許方，讓其銷售自己的商品或使用自己的經營方式，提供各種服務。被特許方加人連鎖系統(tǒng)后，要使用特許方統(tǒng)一的商標、商號、服務標準、服務方式等，并要向特許方交納一定的轉讓費及營業(yè)利潤。物業(yè)管理特許經營是以物業(yè)管理服務品牌與管理標準等無形資產的投人實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模化成長，其特點是有形資產投人少、擴張速度快、成本低。因此，特許經營是物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)集團化經營的一種合適選擇。
　　三、物業(yè)管理企業(yè)集團化發(fā)展的路徑選擇
　　不管是通過資本方式還是契約方式實現(xiàn)集團化發(fā)展，具體實施的路徑有：
　　（一）通過委托管理占領市場
　　這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：通過委托方式接管上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，稱為自建自管模式；另一種方式就是通過委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，稱為委托管理模式。企業(yè)可以通過購并其他項目管理公司從而擴大經營規(guī)模。有許多物業(yè)管理企業(yè)都是中小型開發(fā)商有了項目才根據需要而組建的，這些企業(yè)主要是服務于開發(fā)商開發(fā)的項目，當開發(fā)商沒有新的項目時，它便無法得以發(fā)展，技術及服務水平提升受到了限制。在這種情況下，通過具有規(guī)模的企業(yè)進行購并，有效利用企業(yè)的品牌優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，以輸入管理模式、實施品牌運作，以大帶小形成規(guī)模優(yōu)勢達到共贏。
　�。ǘ�）通過招投標占領市場
　　這種方式就是通過招投標的途徑獲得物業(yè)管理權。這是物業(yè)管理市場化最根本的途徑。但目前通過招投標獲得物業(yè)管理權的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)和新建住宅小區(qū)。
　�。ㄈ�）企業(yè)兼并、重組
　　兼并、重組是物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)集團化發(fā)展的主要道路，是企業(yè)尋求自身發(fā)展，增加自身實力的一種重要途徑，也是企業(yè)占領市場的一種方式。組建和發(fā)展物業(yè)企業(yè)集團的目的是發(fā)揮物業(yè)企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產業(yè)組織結構，克服目前物業(yè)企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差，發(fā)展后勁不足的弊端，實現(xiàn)規(guī)模經濟，提高整體經濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。企業(yè)之間的合并應當能夠實現(xiàn)資源互補，比如不同的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)之間的合并可以迅速的實現(xiàn)企業(yè)的資源共享并形成綜合管理能力。與此同時，企業(yè)之間的收購還能夠加強或者形成企業(yè)的核心競爭力，相互彌補企業(yè)的業(yè)務空白。企業(yè)可以通過購并其他專業(yè)化服務公司而擴大自己的服務范圍。也可以將現(xiàn)有的一些技術工作獨立出來，組建諸如電梯公司、清掃保潔公司，保安公司等專業(yè)技術公司，如深圳長城物業(yè)管理公司，其成立了長城電梯工程修維公司，承擔了長城物業(yè)管理的各個小區(qū)的電梯修保業(yè)務，還通過自己的技術優(yōu)勢對外拓展，實現(xiàn)了資源共享及最大化發(fā)展。
　　綜上所述單個物業(yè)管理企業(yè)單槍匹馬，勢必勢單力薄。因此，要想在市場競爭中取勝，必須盡快結束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，而要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團隊的整體實力，走集團化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。要組建這樣的企業(yè)集團，則可以通過兼并、收購、控股等方式，對一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進行科學重組、優(yōu)勢整合�？傊�，通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴大企業(yè)規(guī)模，而且可以加強企業(yè)間的協(xié)作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，發(fā)揮企業(yè)在資金、人才、技術、管理、服務等方面的優(yōu)勢，提高企業(yè)競爭力。
　　參考文獻
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　　作者簡介：束慧敏（1965—），女，漢族，吉林省吉林市人，吉林建筑大學經管學院副教授，碩士研究生。

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