物業(yè)管理及其會計核算特征

　　一、物業(yè)管理的涵義
　　
　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住房制度的改革而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)，是與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的全新的房地產(chǎn)管理形式。它包含以下幾個內(nèi)容：(1)物業(yè)管理的對象是物業(yè)；(2)物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人；(3)物業(yè)管理的性質(zhì)屬于以合同、契約為中介的信托管理；(4)物業(yè)管理的宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主和使用者提供完善的服務(wù)，屬于第三產(chǎn)業(yè)的一種服務(wù)性行業(yè)。其基本目標是提高物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步增長。
　　
　　二、物業(yè)管理的特征
　　
　　物業(yè)管理作為—項多功能、全方位的綜合的服務(wù)業(yè)務(wù)，其涉及的范圍相當廣泛，主要包括：（1）物業(yè)的使用與出租管理、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護修繕；（2）物業(yè)的委托經(jīng)營；（3）室外的環(huán)境、衛(wèi)生、園林綠化、市政道路、治安交通、車輛停泊的管理與整治；（4）方便居民生活的各種服務(wù)；（5）代表業(yè)主與用戶就物業(yè)管理事務(wù)與政府各部門和公共事業(yè)部門進行交涉等。
　　物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍決定了物業(yè)管理具有以下特征：
　　
　　1、物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中的社會服務(wù)類行業(yè)，其經(jīng)營方針是“保本微利、服務(wù)社會”，不以獲得高額利潤為目的。即它比一般盈利性行業(yè)更多地考慮社會效益。因此，它在成立條件、程序、管理標準、服務(wù)費用核定等方面要更多地受到政府和公共部門的制度與監(jiān)督。
　　
　　2、物業(yè)管理的經(jīng)營對象是以物業(yè)形式存在的各種建筑物，服務(wù)對象主要是業(yè)主和用戶，因此其管理目標是為業(yè)主和用戶提供和保持一個安全、衛(wèi)生、舒適、方便、文明的生產(chǎn)、辦公與生活環(huán)境。
　　
　　3、物業(yè)管理是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是在物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離的情況下進行的，因而明顯帶有現(xiàn)代企業(yè)制度的特征。
　　
　　4、物業(yè)在經(jīng)營過程中，要進行物業(yè)出租、出售、維修和養(yǎng)護等，因而它有相對穩(wěn)定的租金收入和有償服務(wù)管理收入。
　　
　　5、物業(yè)管理是一個兼有多行業(yè)特點的綜合性服務(wù)行業(yè)，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”或“一業(yè)為主、多業(yè)發(fā)展”。
　　
　　三、物業(yè)管理企業(yè)會計的特征
　　
　　物業(yè)管理企業(yè)會計是以貨幣為主要計量單位，采用專門的方法和程序，對物業(yè)管理企業(yè)的維修、服務(wù)、管理和其他業(yè)務(wù)活動的全過程進行全面、連續(xù)、系統(tǒng)地核算和監(jiān)督的—種綜合性的管理活動，是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。伴隨著物業(yè)管理業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)會計具有自身鮮明的特征：
　　
　　1、物業(yè)管理會計既具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點——生產(chǎn)開發(fā)的核算，又具有自身獨有的特點——經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的特點。
　　由于物業(yè)管理企業(yè)主要從事房地產(chǎn)的售后服務(wù)和管理，物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)企業(yè)之間就有著密切的聯(lián)系，物業(yè)管理企業(yè)會計核算就同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在一定的共性。但物業(yè)管理企業(yè)主要核算內(nèi)容是委托服務(wù)業(yè)務(wù)和自主經(jīng)營業(yè)務(wù)，因而與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)就有較大差異。
　　
　　2、物業(yè)管理企業(yè)會計核算內(nèi)容相對繁雜。
　　會計的基本職能是核算和監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)會計與其他各種行業(yè)專業(yè)會計的主要區(qū)別就在于各專業(yè)會計核算和監(jiān)督的內(nèi)容不同，從這個意義上說，核算和監(jiān)督的具體內(nèi)容是區(qū)分不同行業(yè)專業(yè)會計的主要標志，也就是各行業(yè)會計特點的具體體現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)堅持以物業(yè)管理為主，開展多種經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，物業(yè)形式多種多樣，如作為居住、生產(chǎn)、商業(yè)活動、等不同用途的物業(yè)形式；涉及基建、施工、房地產(chǎn)、餐飲等領(lǐng)域，這就要求物業(yè)的經(jīng)營、服務(wù)、管理者針對所承接物業(yè)的特點，提供與之相適應(yīng)的服務(wù)，這就必然造成物業(yè)管理企業(yè)會計核算內(nèi)容相對繁雜。
　　
　　3、物業(yè)管理企業(yè)會計核算方法相對簡單。
　　物業(yè)管理企業(yè)會計的對象是物業(yè)管理企業(yè)在維修、服務(wù)、管理和其他經(jīng)營活動中的資金運動。與其他行業(yè)的企業(yè)的資金運動相比，由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程不涉及產(chǎn)品生產(chǎn)活動，也與銷售活動無關(guān)，大多僅涉及提供維護等管理服務(wù)，其資金運動過程及形式必然相對簡單，從而決定了會計核算方法也必然相對的簡
　　單。
　　
　　4、對資金運動過程的監(jiān)督更為全面。
　　會計監(jiān)督的對象是企業(yè)的資金運動�，F(xiàn)代會計監(jiān)督除對企業(yè)已經(jīng)發(fā)生或已經(jīng)完成的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行合規(guī)性、合法性檢查的事后監(jiān)督，還體現(xiàn)在經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生過程中以及尚未發(fā)生之前，即會計的事中監(jiān)督和事前監(jiān)督，此外，會計監(jiān)督還體現(xiàn)在對經(jīng)濟活動的效益性進行監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)與其他行業(yè)相比，其會計監(jiān)督更為全面。因為其他行業(yè)企業(yè)會計監(jiān)督主要是集中在成本費用上，而且多為企業(yè)的自主行為，而物業(yè)企業(yè)對資金運動過程的監(jiān)督不僅包括對成本費用的監(jiān)督，還包括對各項收入的監(jiān)督。國家有關(guān)部門和地方政府對物業(yè)管理的各項收費標準作出了較多的規(guī)定，因而對物業(yè)管理企業(yè)收入的監(jiān)督，不僅來自企業(yè)自身，還將來自政府有關(guān)部門、物業(yè)的業(yè)主等。
　　
　　5、對代管基金遵循�？顚Ｓ玫脑瓌t。
　　代管基金是企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。代管基金屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所有，為維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，保障其安全合理使用，根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，代管基金作為企業(yè)長期負債管理，應(yīng)當“專戶存儲，專款專用”，只能用于房屋、共用部位和設(shè)施的大修，不得用于一般日常維修養(yǎng)護，并定期接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督，經(jīng)業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人同意后，代管基金可用于購買國庫券等投資風險小的債券，但不得用于股票、房地產(chǎn)和期貨等高風陷投資經(jīng)營活動。代管基金利息凈收入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理，而不能像—般銀行存款那樣自主使用和受益。
　　
　　6、物業(yè)管理企業(yè)會計信息需求者更強調(diào)對賬務(wù)的日常公開原則。
　　會計作為企業(yè)一項提供財務(wù)信息的經(jīng)濟管理工作，要滿足各方面會計信息使用者的需要。與其他行業(yè)會計重點揭示財務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息相比，物業(yè)管理企業(yè)會計側(cè)重于提供物業(yè)管理資金來源和運用等方面的信息。造成這一差異的原因在于各信息使用者的信息需求不同。其他行業(yè)會計信息的需求主要是投資者、債權(quán)人和企業(yè)經(jīng)營管理者，他們關(guān)心的是企業(yè)的償債能力、營運能力、獲利能力和發(fā)展能力，目標在于企業(yè)的業(yè)績。物業(yè)管理企業(yè)會計信息的需求者除了經(jīng)營管理者之外，最主要的是業(yè)主和各級行政管理部門，因為他們最關(guān)心物業(yè)管理收費的使用情況，能否使物業(yè)增值，是否提供了質(zhì)價相稱的服務(wù)等，目的在于監(jiān)督各項資金收支的合法性、合理性。
　　
　　(作者單位：河北師范大學)

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