【透視世界房地產(chǎn)泡沫】房地產(chǎn)泡沫破滅的前兆

　　在世界許多國(guó)家，股市的泡沫都被房地產(chǎn)泡沫所取代。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)言，遲早一天，世界房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)破裂。房地產(chǎn)泡沫的破滅將對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)怎樣的影響？ 　　 　　房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”
　　
　　一般認(rèn)為，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)意義上的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)及其后危機(jī)可從美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上找到源頭。２０世紀(jì)２０年代中葉美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮年間，最為顯著的一個(gè)特征便是房屋建筑異�；钴S，這是美國(guó)歷史上房屋建筑極為興盛的一個(gè)時(shí)期。
　　美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)史學(xué)家福克納在著名的《美國(guó)經(jīng)濟(jì)史》書中深刻地指出：“當(dāng)優(yōu)良的公共土地能夠獲得的時(shí)候，土地投機(jī)就成為每一次繁榮的特點(diǎn)。”實(shí)際上，在這些土地被占有之后，接下來(lái)便出現(xiàn)了對(duì)城市房地產(chǎn)和房屋建筑的驚人投機(jī)。最后的結(jié)果是以１９２９年～１９３３年大危機(jī)強(qiáng)制性解決，房?jī)r(jià)重新回到合理價(jià)位。
　　世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史表明，某一產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展避免不了“泡沫”，避免不了要經(jīng)過(guò)一個(gè)由“亂”到“治”的過(guò)程，像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)更是無(wú)出其外。現(xiàn)在全球許多國(guó)家房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的幾倍，人們非常擔(dān)心，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)破壞作用。
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)集中的資產(chǎn)超過(guò)股票
　　
　　耶魯大學(xué)的羅伯特?希勒教授２０００年初以所著《非理性繁榮》警示當(dāng)時(shí)美股所深陷的“泡沫危機(jī)”，時(shí)隔不久的當(dāng)年三月，美股連續(xù)四個(gè)年頭的振蕩由此開(kāi)始，希勒由此贏得“泡沫”學(xué)者的美譽(yù)。這位“泡沫”專家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣有著獨(dú)到的見(jiàn)解。希勒指出了一個(gè)全球都很普遍的現(xiàn)象，那就是凡是有魅力的城市，無(wú)論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是必然的。
　　實(shí)際上，房地產(chǎn)被稱作是世界上最大的買賣。根據(jù)一項(xiàng)估計(jì)，房地產(chǎn)的建設(shè)、買賣和租賃以及對(duì)自有住房者所帶來(lái)的估算收益占了富裕國(guó)家國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的１５％左右。房地產(chǎn)還占大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體中有形資本總額的２／３左右。個(gè)人財(cái)富絕大部分集中在股票與房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　最重要的是，房地產(chǎn)屬于最大的資產(chǎn)類別，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他類別。擁有住房的人數(shù)大大超過(guò)擁有股票的人數(shù)。除了德國(guó)以外，在所有大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，所有居民戶當(dāng)中擁有住房的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一半。在大多數(shù)歐洲國(guó)家和澳大利亞，住房占了居民戶全部財(cái)富的４０％到６０％，而在美國(guó)則占３０％左右。在美國(guó)，按照平均收入計(jì)算，典型居民戶所擁有的居住用房地產(chǎn)方面的財(cái)富也是其股票方面財(cái)富的六倍。也正因如此，投資者們套在房地產(chǎn)中的資金大大超過(guò)套在股票或者債券之中的數(shù)額。
　　房地產(chǎn)業(yè)的興盛對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒(méi)。日本經(jīng)濟(jì)就是隨著房地產(chǎn)泡沫的推動(dòng)走向了快速的繁榮。
　　同樣，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退期間一枝獨(dú)秀，一直保持高速增長(zhǎng)，除了硅谷等少數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌外，全美多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)都是以兩位數(shù)的比例上升。目前，美國(guó)年平均房?jī)r(jià)上升９％，創(chuàng)下了實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的歷史最高紀(jì)錄。
　　
　　世界房地產(chǎn)熱能撐多久
　　
　　目前，世界經(jīng)濟(jì)正處于緩慢復(fù)蘇和調(diào)整階段，但新的不確定因素也在同時(shí)增加，房地產(chǎn)業(yè)就是其中的最后一個(gè)堡壘。不斷上漲的房?jī)r(jià)也正編織著一串尚未完結(jié)的“泡沫”。
　　這在美國(guó)首先受到懷疑。統(tǒng)計(jì)顯示，迄今年６月底，６８．３％美國(guó)家庭有“自置物業(yè)”，其總市值達(dá)１４．１萬(wàn)億美元，比持有的股票價(jià)值多了近三倍。因此，房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票價(jià)格的影響。簡(jiǎn)而言之，假如美國(guó)一般民眾的住房只要升值１～２萬(wàn)美元，哪怕股指跌一半，對(duì)于消費(fèi)者總體而言也沒(méi)有損失，此即美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘近期“股市虧了房市補(bǔ)”之語(yǔ)的含義。美國(guó)的房地產(chǎn)熱潮迄今為止已經(jīng)持續(xù)了１１年，超過(guò)正常繁榮周期一倍多。在美國(guó)，從１９９９年以來(lái)，像紐約、華盛頓和舊金山等城市，房地產(chǎn)價(jià)格大約暴漲了５０％。市場(chǎng)已發(fā)出警告，在科技股泡沫破裂之后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在形成泡沫，這股熱潮恐持續(xù)不長(zhǎng)。如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)此次復(fù)蘇力度減弱，就極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，那意味著美國(guó)還得過(guò)一段“苦日子”。為了消除各種不利的推測(cè)，２００２年７月間，格老稱美國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫。這是他第一次使用“房地產(chǎn)泡沫”這個(gè)字眼，市場(chǎng)解讀這個(gè)問(wèn)題在他心中已占有一定的分量。
　　美國(guó)物業(yè)價(jià)格升勢(shì)會(huì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)，人們的看法不盡相同。樂(lè)觀派認(rèn)為，美國(guó)銀行現(xiàn)在利率很低且房地產(chǎn)需求殷切，并未到下跌的時(shí)候。其主要證據(jù)是：今年上半年已經(jīng)落成的待售物業(yè)成交量５８５萬(wàn)個(gè)單位，比去年同期的５６０萬(wàn)個(gè)單位還多。新樓的存量只能供應(yīng)３．５個(gè)月的需求，比一年前的４．２個(gè)月少。一句話，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)程度上而言還存在短缺現(xiàn)象，因此美國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格在一段時(shí)間里不會(huì)下跌。目前，關(guān)于美國(guó)有無(wú)房地產(chǎn)泡沫還在爭(zhēng)論之中。
　　在英國(guó)，按照英國(guó)最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的估算，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在一年之內(nèi)上漲了約２３％，而１０年來(lái)商用和住宅用房地產(chǎn)兩方面的總報(bào)酬率一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于１０％，超過(guò)了股票或者金邊證券的報(bào)酬率。近三年來(lái)，英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了５５％，而股票價(jià)格則下跌了４０％。西班牙等歐洲一些國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的情況與英國(guó)的相差無(wú)幾。那么，世界房地產(chǎn)熱潮到底還能持續(xù)多久呢？
　　在中國(guó)，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)旗下研究所的一份最新報(bào)告警告，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫正面臨破滅。該報(bào)告說(shuō)，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)投資３０％的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度的幾倍，與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展根本不相適應(yīng)。統(tǒng)計(jì)顯示，到２００２年，全國(guó)商品房空置面積達(dá)１億多平方米，其中空置一年以上的達(dá)５０％，占?jí)嘿Y金２５００多億元，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。十分明顯，如果房地產(chǎn)泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機(jī)。
　　在香港，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。在港英政府高地價(jià)高樓價(jià)的政策下，樓價(jià)只升不跌，香港房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)全世界罕見(jiàn)的暴利行業(yè)。在這種畸形經(jīng)濟(jì)下，造就了一群牟取暴利的“炒樓族”，一直炒到了失去理智的程度。香港藝人章小蕙、鐘鎮(zhèn)濤就因炒樓虧損２．５億，個(gè)案的背后反映的正是房地產(chǎn)泡沫下的悲劇。目前，香港房地產(chǎn)價(jià)格已從１９９７年的頂峰下挫了６０％，但下跌趨勢(shì)似乎還未到頭。
　　
　　房?jī)r(jià)暴跌的危害猛于股價(jià)
　　
　　可以斷定，房?jī)r(jià)暴跌比股價(jià)暴跌對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響更為嚴(yán)重。通過(guò)比較二戰(zhàn)后各國(guó)房?jī)r(jià)暴跌的個(gè)案表明，各國(guó)房?jī)r(jià)暴跌幾乎都是同時(shí)發(fā)生的。在上世紀(jì)８０年代初和９０年代初經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，各國(guó)同時(shí)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌的情況較之于股價(jià)同時(shí)下跌的情況更多。此外，如果從產(chǎn)出增長(zhǎng)開(kāi)始下落至其反彈為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，房?jī)r(jià)暴跌之后的經(jīng)濟(jì)減速期是股價(jià)暴跌之后的兩倍。
　　相關(guān)的實(shí)證研究表明，房?jī)r(jià)暴跌更有可能隨著房?jī)r(jià)高漲之后到來(lái)，此即意味著房?jī)r(jià)過(guò)高必然會(huì)面臨更大的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)。具體講，房?jī)r(jià)暴跌具有五方面的嚴(yán)重危害：
　　其一，房?jī)r(jià)暴跌較之于股價(jià)暴跌會(huì)產(chǎn)生更大的負(fù)財(cái)富效應(yīng)。房?jī)r(jià)暴跌時(shí)，私人消費(fèi)將迅速且劇烈回落，但在股價(jià)暴跌時(shí)只是較為輕微和漸進(jìn)式下落。
　　其二，房?jī)r(jià)暴跌對(duì)銀行系統(tǒng)有迅速且極強(qiáng)的沖擊力。房?jī)r(jià)暴跌對(duì)銀行貸款的能力和意愿都有較大的負(fù)面影響，進(jìn)而造成私人投資減少。首先，銀行在房?jī)r(jià)暴跌后面臨著準(zhǔn)備金成本迅速升高，實(shí)際上反映出不良貸款急劇增加。其次，銀行資本對(duì)資產(chǎn)的擔(dān)保率大幅、快速降低，這意味著銀行貸款能力受到更多限制。第三，房?jī)r(jià)暴跌之后，銀行的稅前利潤(rùn)降低，顯示其貸款意愿下降。在許多房地產(chǎn)泡沫破裂的案例中，銀行都受到償債問(wèn)題的影響。事實(shí)上，據(jù)國(guó)外學(xué)者研究，在二戰(zhàn)后工業(yè)化國(guó)家中，幾乎每次較大的銀行危機(jī)都是與房地產(chǎn)泡沫破裂同期發(fā)生的。
　　其三，房?jī)r(jià)暴漲與暴跌之間聯(lián)系緊密，暴漲之后暴跌的可能性較之于股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)烈。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織實(shí)證研究表明，房?jī)r(jià)暴漲之后暴跌隨之而來(lái)的概率高達(dá)４０％。
　　其四，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，將導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生連鎖提價(jià)效應(yīng)。同理，房?jī)r(jià)暴跌之后也將導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格全面暴跌。此外，房?jī)r(jià)不斷上漲也促成了證券市場(chǎng)上的投機(jī)行為，例如，房屋可用作貸款擔(dān)保，然后再以貸款從事股票投機(jī)。
　　其五，房?jī)r(jià)暴跌與緊縮的貨幣政策密切相關(guān)。絕大多數(shù)房?jī)r(jià)暴跌要么發(fā)生在上世紀(jì)７０年代后期、要么是８０年代初期以及８０年代后期。當(dāng)時(shí)，控制通貨膨脹成了發(fā)達(dá)國(guó)家的重要政策目標(biāo)，而緊縮政策的實(shí)施則增加了實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān)，暴露出與通脹相關(guān)的過(guò)度投資以及脆弱的金融體系。
　　根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織報(bào)告預(yù)測(cè)，全球尤其是在美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、荷蘭和西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，可能會(huì)在幾年內(nèi)紛紛破裂，屆時(shí)美國(guó)的實(shí)際房?jī)r(jià)將平均下跌１５％～２０％，其他地方的實(shí)際房?jī)r(jià)則平均下跌３０％以上。但這種預(yù)測(cè)與也存在相當(dāng)大的爭(zhēng)議。誠(chéng)如英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志指出：“一個(gè)泡沫破滅以前，它永遠(yuǎn)也無(wú)法得到積極的確認(rèn)�！睉�(yīng)當(dāng)說(shuō)房地產(chǎn)泡沫是世界經(jīng)濟(jì)諸多不確定因素中較為復(fù)雜的一個(gè)，盡管難以判斷，但早做預(yù)案、適度降溫和有序發(fā)展卻是減少市場(chǎng)震蕩和促使經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的不二法門，這點(diǎn)已成為目前各國(guó)政府和學(xué)界的共識(shí)。
　　
　　閱讀背景
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的幾種主要類型
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫主要分為地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫。日本的地產(chǎn)泡沫就屬于前一種。土地價(jià)格由于稀缺和市場(chǎng)需求無(wú)限拉動(dòng)，加上投機(jī)炒作，就會(huì)出現(xiàn)泡沫，土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)８０年代的１０年間上漲了５倍，地價(jià)市值總額高達(dá)４０００萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的４倍，土地單價(jià)為美國(guó)的１００倍。１９９１年以后日本地價(jià)暴跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，遺留下來(lái)的壞賬至少高達(dá)６０００億美元，日本從此陷入通縮深淵。
　　亞洲金融危機(jī)中暴露出來(lái)的東南亞國(guó)家存在的房地產(chǎn)泡沫則屬于后兩種。上世紀(jì)９０年代中期，大量外資進(jìn)入泰國(guó)、菲律賓和印尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)性活動(dòng)，當(dāng)時(shí)不僅沒(méi)有引起政府的重視，反而進(jìn)一步解除了對(duì)金融市場(chǎng)的限制，結(jié)果是這些國(guó)家的商業(yè)銀行大肆向國(guó)外借美元，然后借給房地產(chǎn)發(fā)展商。銀行放貸激增最終出了問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)市場(chǎng)需求，構(gòu)成泡沫并最終失控，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)。
　　
　　閱讀背景
　　股價(jià)暴跌與房?jī)r(jià)暴跌影響之比較
　　股市暴跌、房?jī)r(jià)暴跌對(duì)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)和以銀行為基礎(chǔ)的金融體系的沖擊是不同的。比較而言，以銀行為基礎(chǔ)的金融體系更易受到房?jī)r(jià)暴跌的影響，而建立在市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的金融體系更易受到股價(jià)暴跌的影響。股價(jià)暴跌之后，受財(cái)富效應(yīng)的影響，消費(fèi)和投資增長(zhǎng)減緩的程度在以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的金融體系里更快、更大。相反，房?jī)r(jià)暴跌后，受銀行與房地產(chǎn)借貸之間特殊關(guān)系的影響，對(duì)建立在銀行基礎(chǔ)之上的金融體系而言，由此造成的對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響更加嚴(yán)重。由于亞洲國(guó)家基本上是以銀行為基礎(chǔ)的金融體系，這就不難理解為何亞洲金融危機(jī)對(duì)亞洲地區(qū)、特別是東南亞地區(qū)所產(chǎn)生的破壞作用會(huì)如此之大。
　　根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織在今年春季頒布的《全球經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》，從１９７０年開(kāi)始，全球有１４個(gè)國(guó)家使用房?jī)r(jià)指數(shù)。判斷房?jī)r(jià)暴跌的標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)價(jià)格下降１４％（股票市場(chǎng)則為３７％）。１４個(gè)國(guó)家在１９７０年第一季度至２００２年第三季度間房?jī)r(jià)指數(shù)紀(jì)錄表明，共計(jì)有２０次房?jī)r(jià)暴跌，大約是每２０年在一個(gè)國(guó)家有一次暴跌，其中絕大多數(shù)發(fā)生在１９８０～１９８２年間和１９８９～１９９２年間，不同于股價(jià)暴跌基本均勻分布在各個(gè)時(shí)間段中。大體上，股市暴跌平均１３年一次，持續(xù)兩年半，造成４％ＧＤＰ的損失。房?jī)r(jià)暴跌平均２０年一次，但持續(xù)時(shí)間大約五年，對(duì)ＧＤＰ造成的損失也是股價(jià)暴跌的兩倍。此外，從下跌幅度與持續(xù)時(shí)間看，房?jī)r(jià)下跌幅度平均為３０％，而股價(jià)平均則為４５％。房地產(chǎn)泡沫破裂后，房?jī)r(jià)波動(dòng)較之于股價(jià)波動(dòng)稍輕，同時(shí)也較股市資金流動(dòng)慢。

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