陳伯君：“抑制房價”并非解決“住房難”良策

　　一

　　如今“住房難”已成為造成民生困苦的“三座大山”之一。網(wǎng)民們幾乎異口同聲指責“住房難”難在房價太高。2005年，可謂“房價抑制年”，突出表現(xiàn)在對北京、上海飛漲的房價予以重點整治。2006年，緊隨“國六條”出臺，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。一些人期待的“暴風驟雨”并沒從天而降，專家們普遍認為《意見》是對中國樓市的“溫和調(diào)控”，因為“抑制房價上漲過快”并不等同于“抑制房價正常上漲”，中央穩(wěn)定房價的路徑選擇是“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。

　　遺憾的是，仍有人把九部委的《意見》簡單地解讀為“抑制房價”。似乎房價抑制了，“住房難”矛盾就化解了。

　　在我看來，即使是抑制房價“穩(wěn)定”了，幾年內(nèi)不再上漲，買不起房的老百姓依然買不起房。望“房”興嘆的老百姓肯定是低收入階層的群體。2005年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到10493元，按低收入群體人均可支配收入5千元算，不吃不喝不用，買一套20萬元的新房也需要40年。也許有人會說，低收入群體可以按揭貸款購房呀！如今銀行為“配合”打壓房地產(chǎn)“倒賣”，提高按揭購房貸款利率，結(jié)果只能是加重低收入群體的按揭購房壓力，低收入群體成為真正的“房奴”。因為提高一兩個百分點的按揭貸款利率，對那些腰纏萬貫的“倒爺”來說，沒有絲毫影響，而對于每天都會為油鹽柴米犯愁的窮人來說，這一兩個百分點可就是天文數(shù)。如果銀行的真正目的是為了“打壓房地產(chǎn)‘倒賣’行為”，應(yīng)該僅對那些有住房再購房的行為提高按揭購房貸款利率。如此不分青紅皂白一攬子框進去，客觀上也就堵死了一部分低收入群體幻想通過銀行按揭購房的通道。

　　二

　　就目前社會各階層基本定型的收入結(jié)構(gòu)看，解決引起全社會高度關(guān)注的“住房難”問題，低收入群體要實現(xiàn)“住房”夢，只能依靠政府的直接幫助，建立健全住房保障系統(tǒng)�！熬诱哂衅湮荨�，向來是各級政府建立健全住房保障的重要責任。即使住房歸入市場經(jīng)濟范疇，其中一部分也帶有政府提供的公共產(chǎn)品屬性。這就決定了政府在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)時絕不能袖手旁觀，任其自然，而應(yīng)該施展宏觀調(diào)控這只“看得見的手”，確保房地產(chǎn)市場中有一定比例的、帶有公共產(chǎn)品屬性的樓盤滿足中低收入群體的住房需求。社會保障系統(tǒng)健全的國家均是政府向低收入群體提供“經(jīng)濟實用房”和“廉租房”來緩解“住房難”矛盾的。

　　作為社會主義制度的中國，也有相當健全的住房保障系統(tǒng)。越來越尖銳的“住房難”問題，出在我國城市化速度太快和這個住房保障系統(tǒng)有相當多的漏洞。就城市化速度太快而言，已經(jīng)在城里安頓下來、但收入并不高的農(nóng)民工，與城市居民中的低收入群體一道匯入“購房族”。對這個迅速膨脹的需求，地方政府的財力難以在短時間內(nèi)滿足。就住房保障系統(tǒng)的漏洞而言，前不久《大河報》披露出來的“鄭州經(jīng)濟實用房被市級機關(guān)團購”事件就特別典型。首先表現(xiàn)在“經(jīng)濟適用房”的修建、購買條件和最后購買者等方面缺乏充分透明。各地普遍存在“經(jīng)濟適用房”被一些政府機關(guān)買來解決職工住房的問題，“鄭州團購”事件僅僅是太過分了，那些更需政府關(guān)照的低收入群體沒有享受到政府的關(guān)照。其次是“經(jīng)濟適用房”的面積普遍偏大，不少超過100平方米。2005年底我國城市居民人均住房面積25平方米，按3口之家計算，超過100平方米已經(jīng)失去了解決“住房難”的意義。第三，政府用于“廉租房”補貼的資金，雖然逐年遞增投入，但與經(jīng)濟增長和住房需求的增長相比，增幅偏低。有專家統(tǒng)計，截至2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍，如按平均3.8人/戶算，只有約10萬戶家庭。

　　真正的低收入群體要圓“住房夢”，指望抑制房價無濟于事，只能依靠政府提供更多的公共產(chǎn)品。政府要在堵塞漏洞和完善住房保障體系上著力。如對“經(jīng)濟適用房”的建設(shè)和安置要有充分的透明度，接受社會監(jiān)督；
如對真正的低收入者實行政府貼息貸款甚至直接貨幣補貼，對需要貼息貸款甚至直接貨幣補貼的人群給定一個最低收入底線。如把一些閑置了多年的“死”樓盤改造為“經(jīng)濟適用房”或“廉租房”。九部委的《意見》明確提出“進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要”，“要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面”，“要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度”。這些政策和措施，才是解決低收入群體“住房難”的關(guān)鍵。

　　三

　　我之所以說“抑制房價”并非解決“住房難”良策，不僅僅是因為這樣做解決不了低收入群體的“住房難”問題，還因為這樣做不利于經(jīng)濟社會健康發(fā)展。

　　首先，抑制房價不利于廣大居民共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果。房地產(chǎn)業(yè)火爆了十多年，絕大多數(shù)居民都有了自己的房產(chǎn)。房產(chǎn)已成為絕大多數(shù)居民最重要的財產(chǎn)。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，房價上漲，他們的財富也在增值。反之，如果房價下跌，他們的財富也就貶值。絕大多數(shù)居民房產(chǎn)價值貶值，如絕大多數(shù)股民手中的股票下跌一樣，都會引起社會大的波動。在正常情況下，居民手中的房產(chǎn)價值升值，與經(jīng)濟社會發(fā)展同步，意味著這些居民也在分享經(jīng)濟社會發(fā)展的成果。居民手中房產(chǎn)貶值的情況，只會在經(jīng)濟社會危機時期發(fā)生，如香港1997年遭遇“金融風暴”而導致房產(chǎn)急劇下跌，香港居民普遍受害。

　　其次，抑制房價背離中國經(jīng)濟增長大勢。中國房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，但把這個泡沫說得太嚴重是夸大其詞。近10年來中國房地產(chǎn)業(yè)長驅(qū)直入，與中國城市化密切相關(guān)。雖然中國的城市化率已由改革開放之初的17%上到43%，但與發(fā)達國家的75%還有很長距離。國家實施城市化（城鎮(zhèn)化）發(fā)展戰(zhàn)略的力度還在加大。中國已進入城市化快車道，處在城市化快速發(fā)展時期。十五期間城市化率年均增長一個百分點，十一五期間這個增速也不會慢多少，預計每年仍有1000萬左右的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。而且，隨著人們經(jīng)濟收入普遍增長，有相當大一部分群體準備住房消費換代升級。這些都預示著中國存在巨大的住房需求。房地產(chǎn)交易已成為不少地方政府的主要稅源，地方政府重視并支持房地產(chǎn)業(yè)的熱情不會衰減。

　　第三，抑制房價將進一步扭曲土地的真實價格。房價的高低主要取決于土地價格。如今中國土地資源的稀缺程度越來越嚴重。從世界各國經(jīng)濟發(fā)展水平與土地價格的關(guān)系上看，有專家計算，目前中國土地價格還有三倍的增長空間。也就是說，目前中國土地價格并沒有反映市場需求的真實價格。所謂政府壟斷土地一級市場，事實上存在大量交易“黑箱”。房地產(chǎn)商之所以愿意通過賄賂官員購得土地使用權(quán)，就因為即使加上行賄成本，也低于市場價。由于土地市場沒有徹底放開，土地價格受到抑制，表面上看可以平抑房價，減輕老百姓購房壓力，但弊大于利。一方面這是滋生腐敗的溫床，另一方面不真實的土地價格與市場對配置資源的基礎(chǔ)性作用之間的張力也會拉大。

　　第四，抑制房價將影響一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)也的發(fā)展可帶動一系列產(chǎn)業(yè)相關(guān)的發(fā)展。前端有鋼材、水泥、建筑、園藝、綠化等，后端有裝飾、家具、物管、家政等，特別是在我國目前就業(yè)壓力大的情況下，這些被帶動起來的行業(yè)解決了大量勞動力的就業(yè)問題。在中國城市化處在快速發(fā)展的情況下，在住房市場需要旺盛的情況下，在許多行業(yè)并不景氣和社會就業(yè)壓力大的情況下，抑制房價得不償失。

　　四

　　盡管房地產(chǎn)業(yè)存在的問題很多，甚至很嚴重，但都是可以解決的�！兑庖姟穼ξ覈�房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀有一個基本判斷——“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”。這個判斷是認識和解決房地產(chǎn)市場存在的問題，認識和解決低收入群體“住房難”的基本點。既然是“一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”，就只能是呵護、整治，而不是打壓、整垮�！兑庖姟穼Ψ康禺a(chǎn)業(yè)所具有的多種屬性做了分類處理。對更多地帶有市場經(jīng)濟屬性的那一類房地產(chǎn)業(yè)，重在整治非法行為和投機行為，旨在引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，并通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式來穩(wěn)定住房價格；
對更多地帶有社會保障屬性的那一類房地產(chǎn)業(yè)，重在加大政府的投入。所以，九部委的《意見》昭顯出中央政府宏觀調(diào)控水平愈加成熟。

　　“居者有其房”，既是經(jīng)濟現(xiàn)象，又是政府提供的社會保障。兩者之間雖然有關(guān)聯(lián)，但不能攪在一起。更多地帶有市場經(jīng)濟屬性與更多地帶有社會保障屬性的房地產(chǎn)業(yè)，彼此之間的生產(chǎn)、消費主體不同，性能也不同。不同主體、不同性能的產(chǎn)品攪在一起，簡單問題也會變得復雜起來，只能加重解決的難度�！熬诱哂衅浞俊�，作為市場經(jīng)濟現(xiàn)象，政府的調(diào)控不能“越位”，不能“矯枉過正”。放開土地交易市場，放開房屋價格，給房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造一個公開、公平、公正的自由競爭平臺，使土地的價格、房地產(chǎn)的價格趨于市場的真實。市場雖然是“一只看不見的手”，但有自身調(diào)劑和自身修復的本能。政府的調(diào)控要更多的放在維護市場經(jīng)濟秩序上，放在維護社會需求的整體平衡上�！熬诱哂衅浞俊�，作為社會保障，政府著力解決低收入群體的住房需求。政府從增收的稅費中撥出一部分來直接幫助低收入群體租房或購房，這才是解決“住房難”矛盾的治本之策。政府不能把自己應(yīng)負的責任推卸給市場。

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