【西班牙房地產“泡沫”的啟示】中國地產泡沫能撐幾年

　　2005年西班牙經濟增長率達到3.4%，是低迷的歐盟平均水平的2倍，且連續(xù)10年保持穩(wěn)定增長勢頭，使西在歐元區(qū)一枝獨秀，其國內生產總值已達歐盟平均水平的92%，從一個西歐末流國家躍居世界排名第8位。西班牙經濟增長的主要動力靠旅游業(yè)（占西國內生產總值的11%）和內部消費拉動，火爆的房地產成為消費的根本（達到國內生產總值的16%）。房地產“泡沫”雖然帶動了就業(yè)，刺激了建筑、建材、金融業(yè)和相關服務業(yè)的發(fā)展，但居高不下的房價使購房者苦不堪言，沉重的還貸壓力使許多抵押貸款者象蝸牛一樣成為背負重殼的 “房奴”。經合組織和世界銀行預言，西班牙房地產“泡沫”難以為繼，金融機構應當為可能出現的“泡沫”破滅預作準備。西班牙政府為防止經濟發(fā)展遭受房地產“泡沫”破滅帶來的沖擊相繼出臺了一系措施，力圖使房地產市場實現“軟著陸”。西班牙方處理房地產市場的經驗教訓值得存在同樣問題的我國加以借鑒。
　　
　　西班牙房地產“泡沫”的形成過程
　　
　　西班牙人民黨1996年上臺執(zhí)政后，實行新自由主義的市場經濟政策，加快了私有化進程，放寬了對企業(yè)的財稅限制。這是的西班牙的私營企業(yè)，特別是金融服務業(yè)得到發(fā)展，較低的利率伴隨著西班牙經濟的穩(wěn)定增長和旅游業(yè)的興旺，修建旅游飯店以及外國移民在西購買和租住房屋的興盛刺激了建筑業(yè)的飛速發(fā)展。1998年是西班牙房地產市場“泡沫”的開始。2000年世界股票市場陷入熊市，人們紛紛將資金投向見效快、收益高的房地產市場。2002年西班牙成為首批加入歐元的國家，貨幣更迭再次激發(fā)了西班牙房地產業(yè)的升溫，許多黑錢借機投向房地產和豪華消費品。
　　一路走來，西班牙全國各地從城市到鄉(xiāng)村，從沿海到內陸塔吊林立，新建住房如雨后春筍般拔地而起，售房廣告和房屋中介更是遍地開花，比比皆是，各大銀行為爭奪貸款客戶使出渾身解數，各類抵押貸款廣告以各種形式對受眾進行狂轟亂炸，舊城改造、房屋拆遷也使搬家公司生意興隆。房地產開發(fā)商和各類房屋中介為天賜的房地產好時機摩拳擦掌，各大銀行也為不斷增長的利息和日益壯大的消費客戶群喜不自禁，倒霉的只有購房者和租房者，每次銀行利率的上調都讓他們心驚肉跳。西班牙央行稱，截至2006年4月底，西班牙家庭購房抵押貸款已超過5071億歐元，比2005年同期上升23.9%，是歐洲平均水平的2倍，創(chuàng)歷史新高。
　　
　　房地產“泡沫”的危害及其影響
　　
　　1、房價飆升迫使公眾需傾畢生收入購房，就業(yè)成為公眾關心的首要問題。根據西班牙央行的統計報告，自從1998年因利率下降、家庭人口增長以及家庭經濟收入增長而出現的房地產泡沫開始，西班牙的住房價格累計上漲了150%。西班牙用在房地產投資的資金約占其國內生產總值近7%，而法國僅為2%，這使得西班牙連續(xù)10年成為歐洲房地產投資的領頭羊。盡管如此，購買一套住房對于西班牙普通公眾來說越來越難，當前的房價已相當于一個勞動者年稅前工資的7倍，有的還貸期限長達40年，甚至50年（即實際上的“父債子還”貸款），新近還出現了貸款額超過抵押住房價值的危險現象。西班牙家庭財務壓力在歐盟最高，其壓力指數已從2000年的1.3個百分點增長到2005年的33.4%，高于經合組織確定的平均水平5.1個百分點。目前，西班牙新建商品房平均售價每平方米建筑面積超過2000歐元，二手房平均售價每平方米建筑面積超過1700歐元，首都馬德里商品房每平米建筑面積已達4014歐元，商用寫字樓價格也是直逼東京和紐約。今年第一季度，西班牙家庭需要將可支配稅前收入的39.2%用于購房，達到歷史新紀錄，比金融機構建議指數高6個百分點。由于房地產價格上漲，中等住房（以93.75平方米為標準）的平均價格比2005年上漲了6.8倍。目前，穩(wěn)定和高質量的就業(yè)成為購房族的期?，就業(yè)問題已超過安全和“埃塔”恐怖襲擊成為西社會的首要問題。
　　2、金融機構的信貸風險不斷加大。去年西班牙房地產市場流動資金共計1319.54億歐元，相當于其國內生產總值的1/7，買賣房屋交易901574起。盡管如此，西班牙市場上存在著大量的空置房，其空置數量在歐元區(qū)國家中數最多，空置率達15%，是歐盟平均水平的3倍，即在所建的2100萬套住房中有300萬套為空置住房。金融機構在向購房者發(fā)放抵押貸款的同時，也在為房地產商和建筑業(yè)商發(fā)放貸款，空置住房的存在造成售房延期，還貸延遲不可避免，金融壓力增大。抵押貸款利率的上調和房價的攀升使購房者還貸成本相應增加，無法按期償貸的風險加大，銀行的呆壞賬增加。顯而易見，金融業(yè)如果大面積崩盤，那么西班牙國家經濟將發(fā)生多米諾骨牌效應，難以維持多年穩(wěn)定增長的良好局面。西班牙央行長卡魯那警告人們，目前西班牙家庭抵押貸款負債已達到可支配稅前收入的110%，購房者應清醒自己的支付能力，政府應防止房地產和金融業(yè)出現崩盤。
　　3、房地產投機造成官員腐敗、土地開發(fā)泛濫和環(huán)境保護失序。由于西班牙實行中央政府管理下的地方自治體系，各個自治區(qū)特別是市政府在經濟管理和房地產開發(fā)中具有相當大的自主權。代表資本家利益的右翼政黨執(zhí)政的城市經常出現違規(guī)拍賣土地事例，房地產商通過行賄的方式以低價拿到理想地塊賺取豐厚利潤。歐洲議會警告西班牙瓦倫西亞地中海沿岸城市違犯環(huán)境保護標準，將高樓大廈蓋到了海灘上和生態(tài)植被區(qū)。2006年3月底，西警方發(fā)動了代號為“馬來亞”的行動，曝光了太陽海岸馬爾貝亞市政府與黑社會沆瀣一氣，將土地開發(fā)變成了權錢交易，市政府整個班子20多個人全部爛掉。該市市政建設顧問羅卡的別墅儼然是一個博物館，豪華轎車、奇珍異寶極盡奢華，全國為之一片嘩然。
　　4、房地產“泡沫”帶來嚴重的社會問題。面對居高不下的房市，西班牙許多剛剛走上社會的青年人和外來移民由于經濟能力差，在頭無片瓦、腳無立錐之地的情況下，采取了進入長期空置房屋居住這種不合法但卻合情理的極端作法。市政府派警察強行驅趕這些弱勢群體，雙方對峙場面激烈。受抵押貸款的壓力，西青年人（特別是女性）為了維持自己的工作崗位，許多人選擇了晚婚晚育或少育的方式，目前西男性結婚年齡為31歲，女性為29歲，均高于歐盟平均水平；西生育率為10.6‰,在歐盟屬于低生育國家。由于購房困難，許多已成年的青年人不得已棲身于父母的居所，其生活質量和精神狀況普遍較差，安居樂業(yè)對于大多數人還是一種奢求。
　　
　　西班牙政府應對房地產“泡沫”的手段和方法
　　
　　隨著經濟全球化的發(fā)展，房地產“泡沫”已成為世界性的難題。它是一把雙刃劍，既可以拉動經濟增長，但如若管理失當又會使經濟受到沖擊，發(fā)生嚴重的金融危機和社會動蕩。薩帕特羅上臺執(zhí)政后，承諾實行惠民的社會福利政策，改善住房狀況。西班牙政府破天荒地成立了住房部，把居者有其屋作為其執(zhí)政的重點，并采取了一系列措施應對房地產“泡沫”，主要如下：
　　1、出臺《土地法》，調控住房建筑用地。一方面，西班牙政府將閑置國有土地資源進行集中統計，分類進行公開拍賣；另一方面，依法對房地產開發(fā)商囤積土地、停而不建并待價投機進行打擊，分別予以收回土地和課以高額罰款。檢察機關對各市政府建筑用地交易中的不正�，F象進行調查，打擊行賄受賄的腐敗行為，規(guī)范建筑市場秩序。
　　2、加強對金融機構的監(jiān)督，避免惡性競爭。西班牙央行和銀監(jiān)會分別加強了對各商業(yè)銀行的監(jiān)督力度，要求其整頓和自律，規(guī)范抵押貸款標準，禁止為爭搶客戶進行惡性競爭，定期審查其不良貸款記錄，將呆壞賬指數保持在警戒水平以下。
　　3、扶持低收入者集資建房。對年收入不到全國最低收入5.5倍的家庭，政府對其自發(fā)成立的集資建房合作社在稅收、建筑用地、行政申批等方面給予優(yōu)惠。建房合作社自己負責房屋設計、施工和后期物業(yè)管理，根據各自的投資比例分配住房。目前，西班牙已有1.1萬個建房合作社，其所建住房占全部新建住房的25%。
　　4、出臺住房計劃，優(yōu)先解決青年人和低收入者住房問題。建設“政府保護價住房”（即廉租房），向低收入無房戶提供優(yōu)惠住房貸款，幫助其租住或購買廉租房。針對西班牙國內有300萬套空置住房但出租率卻不到7%的現狀，政府向空置房主提供優(yōu)惠貸款用于房屋維修和舊房改造，鼓勵其對外出租，并且給予稅收減免。西政府宣布2005-2008年將建造72萬套住房，使35歲以下青年人中的80%可以得到住房。
　　5、加強對外國資本熱炒房地產的控制。西班牙官方稱，截至目前外國人在西班牙購置的房地產多達10萬多套，投向房地產的外資金額超過70多億歐元，約占西班牙國內生產總值的1%，在西班牙購買住房的外國人多為英國、德國和北歐國家居民。一方面，由于上述國家經濟實力強，西班牙物價相對較低；另一方面，西班牙有著良好的宜居環(huán)境：空氣、陽光和海灘。外資所購房地產主要集中在風景秀麗的地中海沿岸、巴里阿利群島和大西洋的加那利群島。西班牙政府對歐盟居民在西班牙購房安度晚年或度假較為寬松，但對非歐盟國家移民在西班牙購房審查嚴格，并對房地產投機行為設置了較高的稅收政策。西班牙房地產界對工社黨政府過多干預市場的行為頗有微辭，而西班牙普通公眾支持政府抑制外資熱炒房價。
　　（本文責任編輯：王棟）

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