居家養(yǎng)老網(wǎng)站 從居家養(yǎng)老到養(yǎng)老社區(qū)

　　“我們這些老人，雖有兒女，但都不在身邊，有的在國(guó)外，有的忙于上班。而在試住期間，我們就是一個(gè)大的集體�！�79歲的金阿姨是恭和苑北京雙井老年健康生活中心體驗(yàn)館的“試住員”，在她看來(lái)，這里能讓老人們實(shí)現(xiàn)情感交流。恭和苑項(xiàng)目由樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司（下稱(chēng)“樂(lè)成養(yǎng)老”）投資建設(shè)，今年5月以來(lái)，已有45位老人進(jìn)行了試住體驗(yàn)。
　　在國(guó)內(nèi)，養(yǎng)老社區(qū)尚是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展，驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于人口老齡化的趨勢(shì)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所在發(fā)布的《中國(guó)財(cái)政政策報(bào)告2010-2011》中披露，2011年以后的30年里，中國(guó)人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，到2030年，中國(guó)65歲及以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家，到2050年，60歲及以上老人占比將超過(guò)30%，中國(guó)社會(huì)將進(jìn)入深度老齡化階段。
　　一方面，中國(guó)的人口老齡化加速發(fā)展，但另一方面，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務(wù)卻嚴(yán)重滯后，無(wú)法與之相匹配。
　　養(yǎng)老社區(qū)的商業(yè)模式，美國(guó)早有成例在前。美世中國(guó)區(qū)養(yǎng)老、風(fēng)險(xiǎn)與金融咨詢(xún)總監(jiān)馮元石在美國(guó)工作了10年，據(jù)他介紹，在美國(guó)，老年人群的護(hù)理業(yè)務(wù)具有多種層級(jí)，除了類(lèi)似樂(lè)成養(yǎng)老的模式外，還有的僅提供最基礎(chǔ)的家庭護(hù)理，老人生活在自己家，護(hù)理人員上門(mén)服務(wù)，按次數(shù)收費(fèi)；更進(jìn)一步是“adult day care”，類(lèi)似老年人“托兒所”的概念，白天時(shí)間統(tǒng)一護(hù)理老人生活，晚上老人們還是回家休息。
　　不過(guò)，老人家的養(yǎng)老錢(qián)并不好賺。以美國(guó)最大的老年社區(qū)業(yè)主以及運(yùn)營(yíng)商Brookdale Senior Living為例，自2005年登陸紐交所以來(lái)，營(yíng)業(yè)收入從2005年的7.9億美元增長(zhǎng)到了22.13億美元，但一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利。
　　而在2008年已在上海推出養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的親和源股份有限公司（下稱(chēng)“親和源”），其董事長(zhǎng)奚志勇則表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要盈利，關(guān)鍵還是要看品牌和規(guī)模效應(yīng)。但是規(guī)模效應(yīng)上來(lái)后，管理難度也隨之增加。
　　
　　養(yǎng)老警報(bào)
　　
　　一系列關(guān)于中國(guó)人口老齡化的宏觀數(shù)據(jù)以及微觀層面上自身與親友家庭所面臨的養(yǎng)老困難，讓地產(chǎn)商們看到了方向。
　　據(jù)新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理、資深消費(fèi)者行為學(xué)與營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家肖明超透露，截至2009年底，全國(guó)各類(lèi)老年福利機(jī)構(gòu)包括社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等有38060家，床位266.2萬(wàn)張，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)每千人擁有的床位數(shù)在50張～70張。而在中國(guó)，65歲及以上的老人每千人擁有的床位數(shù)不過(guò)23.5張。保守估計(jì)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位缺口數(shù)量在300萬(wàn)以上。
　　“我去過(guò)政府辦的養(yǎng)老院登記。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看過(guò)，參觀過(guò)。但是住不進(jìn)去，我登記好幾年也住不進(jìn)去�！苯鸢⒁虈@息。
　　肖明超表示，“中國(guó)第一代獨(dú)生子女的家長(zhǎng)已步入晚年，中國(guó)正全面迎來(lái)‘421家庭’時(shí)代，即一對(duì)年輕的夫婦需供養(yǎng)4位老人，撫養(yǎng)一個(gè)孩子。家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化讓年輕一代的負(fù)擔(dān)異常沉重。中國(guó)社會(huì)未富先老，發(fā)達(dá)國(guó)家大多在人均GDP達(dá)5000至1萬(wàn)美元時(shí)進(jìn)入老齡化社會(huì)，而2009年中國(guó)人均GDP為3678美元；大量中國(guó)勞動(dòng)人口并未進(jìn)入公共養(yǎng)老金系統(tǒng)，僅有一小部分人積累足夠的金融資產(chǎn)以支撐他們的退休生活”，此外，“進(jìn)入老齡化社會(huì)的同時(shí)，‘空巢’家庭比例也快速增長(zhǎng)。據(jù)全國(guó)第五次人口普查結(jié)果，早在2000年，全國(guó)在65歲及以上老齡人的家庭戶(hù)中，‘空巢’家庭戶(hù)約占22.83%，而此比例仍在不斷增長(zhǎng)”。
　　
　　銀發(fā)商機(jī)
　　
　　以上的種種問(wèn)題顯示出中國(guó)養(yǎng)老形勢(shì)的嚴(yán)峻，而樂(lè)成養(yǎng)老等公司卻從中看到了“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的巨大商機(jī)。
　　2007年，有專(zhuān)業(yè)的調(diào)查公司對(duì)北京、上海、杭州和海口4個(gè)比較發(fā)達(dá)的城市，針對(duì)老年人的服務(wù)需求、生活習(xí)慣、地區(qū)消費(fèi)能力進(jìn)行細(xì)致的調(diào)研，然而得出的結(jié)果卻不是那么樂(lè)觀。調(diào)研結(jié)果顯示，受調(diào)人群主要關(guān)注的是價(jià)格，他們當(dāng)時(shí)能接受的價(jià)格是3000多元每月，另外，大概有90%的老人還是喜歡在家里養(yǎng)老。
　　樂(lè)成養(yǎng)老營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理高峰認(rèn)為，居家養(yǎng)老一直會(huì)是社會(huì)的主流，但機(jī)構(gòu)養(yǎng)老必然會(huì)是一種有效的補(bǔ)充形式。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的出現(xiàn)與發(fā)展將會(huì)帶動(dòng)居家養(yǎng)老水平的提升：“如果養(yǎng)老不成為一個(gè)專(zhuān)門(mén)的行業(yè)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)你家里面將沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)品，也沒(méi)有系統(tǒng)，更沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的人員。當(dāng)整個(gè)供應(yīng)鏈體系、價(jià)值鏈體系都不存在的時(shí)候，居家養(yǎng)老就會(huì)停滯不前。作為一個(gè)探索者，我們應(yīng)該做出一個(gè)產(chǎn)品模式來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者�！�
　　結(jié)合調(diào)研結(jié)果，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樂(lè)成養(yǎng)老規(guī)劃建立三級(jí)城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施體系：第一級(jí)為社區(qū)日間照料中心，以服務(wù)半自理老人為主，提供上門(mén)日間照料；第二級(jí)為城區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，即恭和苑業(yè)態(tài)，平均每項(xiàng)目有300張左右的護(hù)養(yǎng)床位。項(xiàng)目坐落在城市核心地段而非郊區(qū)，主要是出于三方面的考慮：其一，從老年心理出發(fā)，老人越上年紀(jì)就越喜歡熱鬧，在郊區(qū)會(huì)加重老人的社會(huì)隔離感；其二，我國(guó)優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源通常都分布在城市中心的大醫(yī)院里；最后也是最重要的，核心市區(qū)交通環(huán)境較好，子女親朋探視就更加方便；第三級(jí)則是城郊綜合型養(yǎng)老社區(qū)，這種業(yè)態(tài)則既包括護(hù)養(yǎng)床位租賃也包括老年住宅售賣(mài)，社區(qū)內(nèi)建有醫(yī)院、商業(yè)、休閑中心、公共交通等配套設(shè)施。
　　
　　盈利之困
　　
　　雖然養(yǎng)老前景可觀，但回報(bào)的周期讓不少公司卻步。例如美國(guó)最大的老年社區(qū)業(yè)主以及運(yùn)營(yíng)商Brookdale Senior Living，2010財(cái)年的營(yíng)業(yè)收入已達(dá)到22.13億美元，但一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利，雖然2010年入住率高達(dá)87.1%，當(dāng)年仍虧損4890.1萬(wàn)美元。
　　對(duì)樂(lè)成養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，審慎的態(tài)度也是顯而易見(jiàn)。其試住模式其實(shí)從2009年就開(kāi)始啟動(dòng)，但到如今這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)。
　　而親和源在上海的項(xiàng)目則從2005年開(kāi)始籌劃，至今也沒(méi)實(shí)現(xiàn)盈利，“只能說(shuō)是現(xiàn)金流為正”。就目前來(lái)看，“這7年時(shí)間大約收回總投資的一半。一般說(shuō)來(lái)，會(huì)員卡的銷(xiāo)售收入可收回房屋的建設(shè)成本，會(huì)員每年所交的服務(wù)費(fèi)才是主要利潤(rùn)來(lái)源。目前，親和源賣(mài)出560張卡左右，入住率達(dá)60%�！鞭芍居氯缡潜硎尽�
　　對(duì)于如何實(shí)現(xiàn)盈利，奚志勇認(rèn)為規(guī)模效應(yīng)非常重要，“試想一下，500個(gè)客人，你配備的服務(wù)員如果是300人，那么當(dāng)會(huì)員上升至1000人，你可能只需配備400個(gè)服務(wù)人員就夠了，這就是規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的成本遞減�！�
　　就收費(fèi)模式而言，國(guó)內(nèi)的這兩家公司也在做不同的探索。例如恭和苑初步的收費(fèi)模式采取按房間收費(fèi)的模式，以普通一居室為例，一位老人或夫妻入住的費(fèi)用將在每月1萬(wàn)元左右，然后根據(jù)入住前對(duì)每位老人身體健康狀況的評(píng)估，恭和苑將為他們提供相應(yīng)等級(jí)的護(hù)理服務(wù)，并收取相應(yīng)的費(fèi)用。
　　而親和源采用的則是會(huì)員卡的銷(xiāo)售模式，例如有一次性支付89萬(wàn)元，也有按年費(fèi)――每年約3萬(wàn)～7萬(wàn)元不等。根據(jù)會(huì)員費(fèi)的高低，親和源提供面積從58平方米至108平方米的大中小三種戶(hù)型。
　　對(duì)此，“試住員”金阿姨的體會(huì)是：“我的退休金也就是3000元左右，離休的老同志可能是5000元左右。就我們目前中國(guó)的國(guó)情來(lái)講，對(duì)于絕大多數(shù)老年人，還是很難承受的�！�
　　從國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，市場(chǎng)培育需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，而在此期間，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要解決投資之困。一方面，需要盡可能提高入住率，其實(shí)老年社區(qū)的生意有點(diǎn)類(lèi)似酒店業(yè)，可變成本較低，同時(shí)，建立老年社區(qū)往往需要持有一定量物業(yè)資產(chǎn)，為部分資產(chǎn)找到穩(wěn)定和低廉的融資渠道，才能保持持續(xù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。因此，像樂(lè)成養(yǎng)老等公司也在尋求多元化融資渠道，比如房地產(chǎn)信托基金等。
　　而對(duì)于中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前存在的風(fēng)險(xiǎn)，奚志勇認(rèn)為是政策和政治風(fēng)險(xiǎn)�！澳壳皣�(guó)內(nèi)民營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有明確的法律法規(guī)，現(xiàn)有的法規(guī)都是針對(duì)國(guó)有非盈利性的養(yǎng)老院。因此這方面不確定性因素比較大。親和源的創(chuàng)新也是處于不成熟的環(huán)境中�！�
　　此外，隨著這些公司規(guī)模的發(fā)展，管理上的難度也將會(huì)顯現(xiàn)。奚志勇說(shuō)：“我今年要求在會(huì)員的發(fā)展上放慢速度，保持會(huì)員群體的質(zhì)量，此外，現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)的護(hù)工非常難招，由于護(hù)工行業(yè)整體素質(zhì)不高，要找到有專(zhuān)業(yè)知識(shí)又有文化素養(yǎng)的護(hù)工，相當(dāng)困難�！�
　　這些問(wèn)題，都制約著“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的快速發(fā)展。
　�。ㄕ�編自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》。）

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