淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理_2018房地產(chǎn)增值稅稅率

　　【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)濟業(yè)務時，涉及到巨大的資金流轉(zhuǎn)，為了保證生產(chǎn)經(jīng)營活動的順利進行，提高資金利用效率，節(jié)約資金成本和最大限度保證資金的安全，企業(yè)會制定相應的資金使用及管理制度，對單位的每一筆資金的收支進行審批，確保資金使用的恰到好處。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金 管理
　　
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點
　　
　　1、房地產(chǎn)項目投資金額巨大，僅僅依靠企業(yè)自有資金遠不能滿足項目的投資需求，一般會向社會金融機構(gòu)或上級單位進行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道，開發(fā)貸款的使用對象，就是企業(yè)具體的開發(fā)項目。
　　2、在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過獲得預售許可證，預售取得銷售資金，并將其再投入到開發(fā)項目建設(shè)中。
　　3、資金支出的重點內(nèi)容是地價款、建筑安裝及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出和稅費。
　　
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的風險
　　
　�。ㄒ唬┈F(xiàn)金流風險
　　由于開發(fā)項目的投資巨大，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最主要的財務風險。所以，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定是房地產(chǎn)資金管理的重要內(nèi)容。
　�。ǘ�）銷售風險
　　不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力差，而且受國家政策調(diào)整的影響較大，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認可，容易造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難，使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)短缺。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售對金融政策的依賴程度較高。如很多消費者要通過銀行按揭來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產(chǎn)品的銷售情況，進而影響到企業(yè)資金的回收。
　　
　　三、資金管理的主要內(nèi)容
　　
　　企業(yè)對資金的管理主要表現(xiàn)為對資金的收支管理，而且在使用資金之前必須通過嚴格的審批程序，力求使資金的使用達到并滿足合理的需求。
　�。ㄒ唬┲贫ǜ骷壻Y金管理的職責
　　制定公司內(nèi)各部門詳細的資金管理職責，明確各級部門資金的審批和使用權(quán)限，統(tǒng)籌利用企業(yè)所有資金資源，進行合理調(diào)撥使用，平衡資金供求關(guān)系，做到資金使用效率最大化。
　　（二）編制資金預算計劃
　　資金預算管理，從內(nèi)容上看，是一個包括現(xiàn)金收支預算、銷售預算、生產(chǎn)預算、成本費用預算等在內(nèi)的完整體系；從職能上看，是對其業(yè)務流、資金流、信息流和人力資源流進行全面整合，最終使企業(yè)的資金獲得最佳利用效率；從過程上看，是通過預算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵，對資金預算內(nèi)容進行整合并實現(xiàn)“預算職能”的以“資金預算管理”為中心的價值監(jiān)控。所以企業(yè)應組織制定全面的資金使用預算管理制度。
　　1、根據(jù)公司各個部門資金需求計劃及公司工程項目的開發(fā)規(guī)劃，確定年度資金使用預算金額。
　　2、將審批通過的資金使用預算下達到各部門，并在預算執(zhí)行的過程中實時進行監(jiān)督、核實。
　　3、每期資金預算執(zhí)行完畢，及時編制預算執(zhí)行情況和預算差異分析報告，以便在下一期編制過程中進行調(diào)整。
　　4、在執(zhí)行過程中遇到特殊情況時，要“因地制宜”及時予以統(tǒng)籌安排。
　�。ㄈ�）資金的籌集
　　因房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個資金高密集的行業(yè)。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資需要的資金量巨大，資金的來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)注的問題，多渠道籌集開發(fā)項目所需的資金成為各房地產(chǎn)開發(fā)單位的工作重點之一。
　　1、資金籌集應當遵循的原則
　　籌集資金應當遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關(guān)法律規(guī)章，接受國家的宏觀調(diào)控。合理預測資金需要量，防止盲目籌資。安排好資金的供應時間，確保資金籌集與企業(yè)經(jīng)營協(xié)調(diào)一致。
　　2、資金的籌集方式
　　資金籌集可采取不同的形式和途徑，并且可以根據(jù)企業(yè)開發(fā)時期的不同階段采取多種籌集方式，力求達到最有效的資金籌集，以保證開發(fā)項目施工的順利推進。最主要的資金籌集方式有以下幾種：
　�。�1）建筑施工企業(yè)墊資。建筑施工企業(yè)墊資是房地產(chǎn)開發(fā)中最為普遍的現(xiàn)象。為了保證房地產(chǎn)項目前期開發(fā)的可持續(xù)性，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的招投標階段，往往會選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商，在簽訂施工合同中明確規(guī)定根據(jù)施工進度分批支付施工進度款，并在簽定合同時收取一定比例的履約保證金。
　　（2）預售商品房款項的再投入。預售商品房款再投入業(yè)已普遍應用于房地產(chǎn)市場中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開工建設(shè)達到有關(guān)部門規(guī)定的要求時，可以向房地產(chǎn)管理部門申請“商品房預售許可證”,將正在建設(shè)中的房屋預先出售給購房者，由購房者支付定金或房價款，再將預售商品房所得款項投入到有關(guān)項目的建設(shè)中。
　�。�3）證券市場融資。證券市場融資成為了上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道之一。上市房地產(chǎn)企業(yè)利用證券市場的投資者對證券化金融資產(chǎn)的購買，分擔了房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險及信用風險，并能有效、快速的獲得資金。
　　此外，還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貼息委托貸款、股權(quán)融資、賣地代建樓房、租賃融資等多種方式。不管企業(yè)采取何種合法的融資方式，都應加強對資金籌集的管理，建立實時臺賬，與相關(guān)融資機構(gòu)發(fā)展良好的工作關(guān)系，按期償還款項。保證公司發(fā)展所需資金和公司的良好信用。
　�。ㄋ模┵Y金的使用管理
　　房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用時應建立有效的審核與監(jiān)督機制，制定嚴格的審批權(quán)限，付款審批是資金支付前最后一關(guān)，以確保每筆資金都運用到位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大額資金用在開發(fā)項目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定資產(chǎn)購置等。
　　1、建安工程款的付款管理
　　建安工程用款實行項目責任制，由項目經(jīng)理全權(quán)負責，公司對支出進行監(jiān)控。
　　工程進度款審批，根據(jù)工程進度預測達到合同規(guī)定的工程進度時，按付款審批程序辦理付款手續(xù)，經(jīng)相關(guān)工程部門及監(jiān)理部門簽字確認后付款，附上合同會簽表、工程進度表、工程驗收簽證表、竣工結(jié)算資料等。
　　2、合同付款與非合同付款
　　在付款前對所要付款的相關(guān)資料進行系列嚴格的審查，保證資料的真實性和準確性。對要付款的金額進行核算，按照企業(yè)制定的審批權(quán)限逐級上升進行審批。
　　3、借款的管理
　　借款是公司支付給工作人員備做特殊用途的臨時性資金支出行為。這些特殊用途的支出款包括差旅費、零星采購材料費、日常開支及其他臨時性借款。借款除差旅費、零星采購費以外，原則上不得使用現(xiàn)金，若需現(xiàn)金請款的審核批準后到財務出納處領(lǐng)取。對于個人臨時性借款的，一般不予借給，特殊情況經(jīng)批準可以借出的，借款人需填寫借款單、注明用途。
　　4、報銷的管理
　　工作人員進行費用報銷時，必須持有真實、合法、有效的票據(jù)，認真填寫報銷單，并嚴格按照公司的報銷流程，由財務部門審核，經(jīng)多重審批后方能實施報銷。
　　
　　參考文獻
　　①余源鵬：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制》，機械工業(yè)出版社
　�、诙尉爬�、郭志剛：《房地產(chǎn)企業(yè)全程會計核算》，中國市場出版社
　　（作者單位：安徽合九鐵路置業(yè)有限公司）
　　責編：周蕾、

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