論房地產開發(fā)企業(yè)如何做好成本控制|房地產企業(yè)成本控制

　　我國自上世紀90年代發(fā)展房地產市場以來，房地產行業(yè)得到了飛速發(fā)展然而，由于近五年來在土地價格飛速上漲、國際經濟形式出現(xiàn)危機的嚴峻形勢下，房地產開發(fā)企業(yè)生存有了壓力，如何控制控制好房地產開發(fā)過程中的成本是企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中生存并長足發(fā)展的重要武器。
　　1.房地產開發(fā)企業(yè)成本控制概述
　　房地產項目成本控制是開發(fā)商對所開發(fā)項目投資的有效控制，時房地產開發(fā)項目管理階段的重要組成部分。無論是在投資決策階段、方案設計階段、發(fā)包階段、施工建設階段、都應該把項目投資控制在預定的限額以內，隨時糾正偏差，保證開發(fā)項目順利實施，力求開發(fā)中使用的人力、物力、財力獲得良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以達到利潤最大化。
　　2.房地產開發(fā)企業(yè)前期決策階段成本控制
　　在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，要想對房地產開發(fā)項目進行經濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下4件事情：1）市場預測；2）選擇定價目標；3）土地價格及獲取方式；4）可行性研究。
　　3.房地產開發(fā)企業(yè)設計階段成本控制
　　合理科學的設計，可降低10%的工程造價。但在工程設計中，不少設計人員重技術、經經濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，對經濟 合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。以下是投資控制的2大策略：1）實行設計方案招投標，優(yōu)化設計；2）實行限額設計，有效控制造價。
　　4.房地產開發(fā)企業(yè)工程建造階段成本控制
　　房地產開發(fā)企業(yè)在工程建造階段的成本控制點主要在于項目發(fā)包階段的成本控制以及施工階段的成本控制。
　　4.1項目發(fā)包階段的成本控制
　　項目發(fā)包階段控制成本可以采取以下幾項措施：1）選擇合適的承包模式以及招標方式；2）選擇合理的承包模式；3）合理使用合同價格方式。
　　4.2項目施工階段的成本控制
　　5.房地產開發(fā)企業(yè)銷售階段成本控制
　　營銷過程中成本控制應注意以下幾點：1）合理有效的推廣計劃；2）切實可行的銷售通路；3）高效的資源整合；4）及時的效果評估；5）廣告費用預算的制定。
　　房地產企業(yè)制定廣告預算最常用的方法往往來自時間和經驗。
　　6.房地產開發(fā)企業(yè)保修服務階段成本控制
　　房地產開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修服務階段成本控制主要有2大策略。
　　6.1編制相關文件內容，分清責任權益
　　編制商品房的使用說明和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生的保修支出。
　　6.2加強物業(yè)管理部門職能
　　選擇業(yè)務水平和管理素質高的物業(yè)管理公司承擔項目的管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量、提升開發(fā)商信譽的目的。
　　為了確保施工質量，控制建設成本，物業(yè)管理公司應在基礎建設開始就提前介入，理由如下：1）有利于優(yōu)化設計，降低工程成本；2）有利于提高物業(yè)管理公司的管理水平；3）有利于開發(fā)商的售后服務；4）有利于促進房屋銷售；5）有利于資金的運用。
　　7.房地產開發(fā)企業(yè)如何進行風險管理
　　往往風險越大的項目，受益也越大，這事成正比的，所以投資者不能回避風險而失去機會性投資。風險與效益共生，挑戰(zhàn)與機遇共存。應該把風險看成是一種經營活動。
　　7.1房地產經營管理中的風險
　　1）自然風險；2）社會風險；3）經濟風險。
　　財務風險主要指財務成本的變化給房地產投資者帶來的各種損失，根據(jù)其原因分述如下：1）通貨膨脹的風險；2）資金變化的風險；3）開發(fā)費用變化的風險；4）利率變化的風險。
　　7.1.1政策風險 政策風險主要包括產業(yè)政策的風險、土地政策的風險以及城市規(guī)劃的風險。
　　7.1.2施工風險 在房地產的施工過程中，會遇到這樣那樣許多技術難題，這些不確定因素都給經營者增加了建設成本，帶來了風險和損失。
　　7.2房地產開發(fā)的風險控制
　　風險控制是指在風險事故發(fā)生之前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生的概率，縮小風險損失程度的措施。風險事件所造成的經濟損失，同房地產開發(fā)商的建設成本有直接的關系。
　　7.2.1風險的類別 根據(jù)風險控制的目的，風險控制可以分為風險的預防和風險的抑制。前者以降低風險損失發(fā)生的概率為目的，后者以縮小風險的損失程度為目的。
　　根據(jù)風險控制的執(zhí)行時間，可分為風險事件發(fā)生前、風險事件發(fā)生中和風險事件發(fā)生后的風險控制。
　　7.2.2風險的回避 風險回避是根據(jù)風險預測、評估、反復思考、權衡利弊。以避免風險的起源，消除風險隱患。
　　7.3房地產開發(fā)的風險轉移
　　風險的轉移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或者不愿意承擔的風險轉移給其他經濟單位承擔所采取的措施。
　　7.3.1合同 合同風險轉移是指合同的一方通過合同條款，將開發(fā)過程中可能發(fā)生的風險損失的財務負擔或法律責任轉移給合同對方承擔，在房地產開發(fā)過程中，常見的轉移風險的合同有工程承包合同、材料設備供銷合同、房屋預售合同、房屋出售合同等。
　　7.3.2擔保 擔保是當事雙方為避免對方違約而給自己造成損失，要求對方提供可靠的保證，以轉移對方不履行合約可能給自己帶來的風險。方地產經營中常見的保證形式有定金，第三者保證和銀行保函。
　　7.3.3保險 保險是保險人通過集中保險費以建立風險基金，用以補償被保險人可能遭受的經濟損失。對于房地產開發(fā)商來說，也是風險轉移的一種形式。
　　8.結語
　　總之，當前的形式是房地產市場由繁榮走向穩(wěn)定的階段，在此階段，絕不等于開發(fā)商永謀暴利，那些無序管理的企業(yè)必然淘汰出局。房地產開發(fā)企業(yè)在當前形勢下唯一的出路，就是從諸多方面控制成本，降低房價，才能立于不敗之地。
　　
　　參考文獻
　　[1] 齊斌.《淺析降低建筑工程造價的措施》[J]. 建筑經濟，2000.
　　[2] 趙燕玲，張仕廉.《房地產開發(fā)項目的成本管理》[J]. 重慶建筑大學學報，2004.
　　
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